Страхование ответственности заемщика как механизм снижения рисков ипотечного кредитования

Дата публикации: 
03.07.2015

ипотечное кредитование

Для банков ипотечное страхование - один из способов управления повышенным кредитным риском, а для заемщиков - возможность получить кредит с пониженным первоначальным взносом и получить защиту от дополнительных требований кредитора после продажи заложенной недвижимости. Банк, страховщик и перестраховщик распределяют между собой кредитные риски. По каким правилам действует система ипотечного страхования в России и какие изменения ждут ее в ближайшей перспективе?

Рынок ипотеки в России развивается быстрыми темпами, о чем говорят объемы ипотечного кредитования.

В 2013 г. рынок ипотеки продолжал свой рост, уверенно начатый в 2011 г.: по данным Банка России, было выдано 824 792 ипотечных кредита на общую сумму 1354 млрд руб., что превысило уровень 2012 г. в 1,2 раза в количественном выражении и в 1,3 раза - в денежном. По данным Росреестра, каждое четвертое право собственности, зарегистрированное в сделках с жильем в прошлом году, приобреталось с использованием ипотечного кредита. Этот показатель является рекордным за период с 2005 г.

Однако по-прежнему далеко не у всех россиян есть возможность приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита. Это связано прежде всего с высокими ценами на недвижимость, особенно в крупных городах России. Заемщику необходимо накопить существенную сумму для первоначального взноса.

В среднем такой взнос должен составлять не менее 15 - 20% от стоимости приобретаемой квартиры и не менее 30% - для приобретения дома с земельным участком. Например, размер первоначального взноса на квартиру стоимостью 7 млн руб. составит 1400 тыс. руб. (20%).

Кризис, начавшийся в 2008 г., стал причиной роста безработицы. Многие заемщики не смогли платить по кредиту, что вызвало рост дефолтов и по ипотечным кредитам. При этом цены на жилье стали падать и банки не могли реализовать заложенное имущество даже со скидкой, соответственно, просроченные кредиты погашались не полностью, что не устраивало ни банки, ни заемщиков. Для решения данной проблемы банковское сообщество поставило вопрос о необходимости страхования рисков так называемого невозврата.

 

Что такое страхование ответственности заемщика за невозврат ипотечного кредита?

 

Страхование ответственности заемщика (ипотечное страхование) предоставляет кредиторам страховую защиту от финансовых потерь, вызванных неуплатой заемщиком основной суммы долга и процентов по нему, - дефолтом заемщика. Финансовые потери у кредитора могут возникнуть, если сумма, которую он выручит от продажи заложенной недвижимости, окажется недостаточной для погашения долга заемщика по ипотечному кредиту. Такое определение предлагает Агентство по ипотечному жилищному страхованию АИЖК.

Ипотечное страхование позволяет заемщикам получить ипотечный кредит с меньшим первоначальным взносом, что делает ипотечные кредиты более доступными.

 

Мировая практика ипотечного страхования

 

Ипотечное страхование появилось в США еще в 1880-х гг., а первый закон о нем был принят в 1904 г. Отрасль получила большое развитие к 1920-м гг., однако практически обанкротилась во времена Великой депрессии. Федеральное правительство возродило ипотечное страхование в 1934 г. через Федеральную жилищную администрацию и Ветеранскую жилищную ассоциацию.

По данным сайта Hofinet.org, в 1950 - 60-х гг. ипотечное страхование с господдержкой начало появляться и в других странах (Канаде, Австралии, Нидерландах, Филиппинах, Доминиканской республике и Гватемале). В это же время в некоторых странах стали возникать первые частные ипотечные страховые компании (США, Канаде, Австралии, Великобритании). А уже в конце 1990-х гг. в Европе, Африке, на Ближнем Востоке, в Латинской Америке и Азии было разработано множество государственных и частных ипотечных страховых программ. В настоящее время ипотечное страхование действует более чем в 30 странах. Минимальный первоначальный взнос по ипотечным кредитам в мировой практике составляет в основном 20%, но может быть понижен при наличии ипотечного страхования до 3,5 - 5%. Тарифы составляют от 0,5 до 6%, при этом страховая премия может уплачиваться единовременно или в рассрочку.

В мировой практике существуют два вида ипотечного страхования: ипотечное страхование, оплачиваемое заемщиком, или традиционное ипотечное страхование, когда премия уплачивается заемщиком, получающим кредит с первоначальным взносом менее 20%; ипотечное страхование, оплачиваемое кредитором, когда премия уплачивается кредитором. Этот вид страхования применяется для кредитов с пониженным первоначальным взносом, по которым не требуется традиционного ипотечного страхования, а риск включен в процентную ставку.

 

Ипотечное страхование в России

 

В России ипотечное страхование появилось только в 2010 г., когда в целях формирования и развития такого рынка правительством было создано Агентство по ипотечному жилищному страхованию АИЖК (ОАО "АИЖК"). В настоящее время продукты с ипотечным страхованием предлагают многие банки и ряд страховых компаний, перестраховщиком выступает ОАО "АИЖК". В системе ипотечного страхования банк, страховщик и перестраховщик распределяют между собой кредитные риски. Участие перестраховочной компании ОАО "Страховая компания АИЖК", дочерней компании ОАО "АИЖК" делает систему ипотечного страхования и, в свою очередь, ипотечного кредитования более надежной. Ипотечное страхование (страхование ответственности заемщика) отличается от трех видов страхования, сопутствующих ипотечной сделке: страхования имущества, страхования жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита и страхования права собственности (титула). В чем же эти отличия?

Страхование имущества является обязательным в силу закона. Страхование жизни целесообразно с точки зрения защиты заемщика и его семьи. А страхование ответственности заемщика (ипотечное страхование) необходимо только для определенной категории кредитов - кредитов с небольшим первоначальным взносом (от 10%), которые несут повышенный риск для кредитора.

Договор ипотечного страхования заключается сразу на длительный срок (до 25 лет). Риски возникновения убытков (наступления страховых случаев) по нему распределены во времени неравномерно. На вероятность наступления страховых случаев значительно влияют системные риски, поскольку ипотечное страхование тесно связано с макроэкономическими факторами, такими как доходы населения и цены на недвижимость.

Ипотечное страхование используется в дополнение к трем названным видам страхования, сопутствующим ипотечной сделке.

Обычно кредиты с небольшим первоначальным взносом необходимы заемщикам с низким доходом или молодым людям, которые еще не накопили достаточно денег на большой первоначальный взнос по ипотеке, но при этом имеют стабильный доход и могут погашать кредит. По статистике западных банков, риск дефолта заемщика с первоначальным взносом 10% в 2,5 раза выше риска дефолта по кредиту с первоначальным взносом 30%. А риск вероятных потерь кредитора по высокорисковым кредитам в четыре раза выше, чем по кредитам с первоначальным взносом 30%.

Несмотря на высокую вероятность дефолта заемщика при небольшом первоначальном взносе, такие кредиты имеют важное социальное значение, так как дают возможность большему количеству граждан купить жилье в кредит. В условиях высоких цен на недвижимость 10% первоначального взноса заемщик накапливает примерно в течение 11,3 месяца, а 30%-ный взнос - в течение 34 месяцев, то есть в среднем период накопления составляет 22,7 месяца. За это время цены на недвижимость вырастают по крайней мере на 5 - 10%.

Основные условия ипотечного страхования закреплены в Федеральном законе от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). В п. 4 ст. 31 говорится: "Заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Договор страхования ответственности заемщика должен быть заключен в пользу кредитора-залогодержателя (выгодоприобретателя). При переходе прав кредитора в обязательстве, обеспеченном залогом недвижимого имущества, права выгодоприобретателя по договору страхования переходят к новому кредитору в полном объеме.

Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать 20% стоимости заложенного имущества. Страховая премия уплачивается единовременно в срок, установленный договором страхования. При отказе страхователя от договора страхования уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату. Страховым случаем по договору страхования ответственности заемщика является факт предъявления к нему кредитором требования о погашении кредита при недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества и распределенных в порядке, установленном законодательством об ипотеке".

Наличие ипотечного страхования позволяет банку не повышать процентную ставку по кредитам с низким взносом, закладывая в нее риск невозврата. Она становится сопоставимой со ставкой по кредиту с высоким первоначальным взносом, что, безусловно, делает ипотечный кредит более выгодным для заемщика.

 

Чем выгодно ипотечное страхование?

 

Для банков ипотечное страхование - один из способов управления повышенным кредитным риском. За счет передачи части кредитного риска страховщику кредитор может, не ухудшая качества своего кредитного портфеля, выдавать кредиты с низким первоначальным взносом. Таким образом, ипотечное страхование позволяет банкам:

1) покрывать реальные убытки по высокорисковым кредитам;

2) расширять клиентскую базу, увеличивать объемы кредитования без ухудшения качества кредитного портфеля, снижая процентную ставку по застрахованным ипотечным кредитам;

3) высвобождать капитал банка по ипотечным ссудам с высоким соотношением суммы кредита к стоимости залога (в рамках соглашения по капиталу Базеля II);

4) пользоваться преимуществом с точки зрения бухгалтерского результата при расчете резерва под обесценение активов (в отчетности в соответствии с МСФО);

5) иметь доступ к ресурсам страховщика в части внедрения и развития продуктов и андеррайтинга.

Заемщику ипотечное страхование интересно возможностью получить кредит с пониженным первоначальным взносом, а договор ипотечного страхования защищает его от возможных дополнительных требований кредитора после продажи заложенной недвижимости.

Дополнительные требования кредитора могут возникнуть, если у заемщика недостаточно средств от продажи недвижимости для полного погашения долга. Это связано с длительностью процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, срок которой в настоящее время составляет в среднем до полутора лет.

В течение этого времени кредитор продолжает начислять проценты по долгу заемщика, и с учетом дисконта к первоначальной цене недвижимости, применяемого при ее продаже, сумма, вырученная от реализации объекта залога, оказывается недостаточной для полного погашения долга. При наличии договора ипотечного страхования страховая выплата обеспечит компенсацию убытка кредитора.

Однако для заемщика ипотечное страхование означает также дополнительные расходы. Единовременный страховой взнос (страховая премия), уплачиваемый заемщиком, составляет в среднем 2 - 3% от суммы кредита, при этом расчет премии осуществляется в процентах от страховой суммы, а не от всей суммы кредита.

 

Тарифы ипотечного страхования

 

Тарифы в ипотечном страховании различаются в зависимости:

- от величины первоначального взноса по кредиту: чем ниже первоначальный взнос - тем выше риск и, соответственно, страховой тариф;

- срока кредита: чем больше срок кредита, тем выше тариф.

Примерные тарифы представлены в табл. 1.

 

Таблица 1

 

Тарифы по страхованию ответственности заемщика

 

Страховая сумма, % от стоимости квартиры

Срок кредита, лет

К/З, % от стоимости квартиры

86

87

88

89

90

16 - 20

7, 10

1,82

1,94

2,14

2,33

2,47

15

2,09

2,28

2,7

3,75

4,77

20

2,36

3,17

4,11

5,58

6,67

25

2,69

3,67

5,00

6,76

7,71

11 - 15

7, 10

2,27

2,52

2,7

3,04

3,22

15

2,71

2,97

3,45

4,39

5,52

20

3,00

3,78

4,80

6,22

7,21

25

3,44

4,52

5,77

7,35

8,43

6 - 10

7, 10

3,19

3,55

3,82

4,21

4,49

15

3,84

4,22

4,61

5,58

6,33

20

4,39

5,00

5,96

6,93

7,94

25

4,83

5,78

6,85

8,3

9,09

5

7, 10

4,61

5,12

5,39

5,91

5,98

15

5,72

6,22

6,52

7,28

7,82

20

6,59

7,12

7,65

8,19

8,74

25

7,26

8,00

8,54

9,33

10,12

 

 

Рассмотрим на примерах расчет страховой премии (табл. 2).

 

Таблица 2

 

Расчет страховой премии

 

Данные для расчета

Пример 1

Пример 2

Пример 3

Стоимость квартиры, долл. США

200 000

200 000

200 000

Стандартная сумма кредита, долл. США

170 000

170 000

170 000

Срок кредита, лет

15

15

15

Сумма кредита "Экстра" <*>, долл. США

200 000 x 3% = 6000

200 000 x 5% = 10 000

200 000 x 5% = 10 000

Страховая сумма (5 - 20% от стоимости недвижимости), долл. США

200 000 x 5% = 10 000

200 000 x 5% = 10 000

200 000 x 20% = 40 000

К/З (85 - 90%), %

(170 000 + 6000) / 200 000 = 88

170 000 + 10 000) / 200 000 = 90

(170 000 + 10 000) / 200 000 = 90

Тариф, %

6,52

7,82

4,77

Страховая премия, долл. США

10 000 x 6,52% = 652

10 000 x 7,82% = 782

40 000 x 4,77% = 1908

 

 

В табл. 2 приведены примеры расчета в зависимости от суммы кредита (сумма кредита "Экстра" на 3 - 5% превышает стандартный показатель К/З), а также от страховой суммы (составляет 5 - 20% от стоимости недвижимости). В зависимости от этих параметров устанавливается страховой тариф и рассчитывается страховая премия.

В соответствии с Законом об ипотеке страховая премия уплачивается единовременно сразу за весь срок действия договора страхования.

Рассмотрим для сравнения тарифы на ипотечное страхование в Канаде (табл. 3).

 

Таблица 3

 

Тарифы на ипотечное страхование в Канаде

 

К/З, %

Кредит сроком на 25 лет

Кредит на покупку с целью проживания

Кредит для целей сдачи в аренду

Кредит на загородную недвижимость

Тариф для наемных сотрудников, %

Тариф для индивидуальных предпринимателей, %

Тариф, %

Тариф, %

До 65

0,50

0,80

1,25

1,25

65,01 - 75

0,65

1,00

1,75

1,40

75,01 - 80

1,00

1,64

2,50

1,75

80,01 - 85

1,75

2,90

-

2,50

85,01 - 90

2,00

4,75

-

2,75

90,01 - 95

2,75

-

-

-

 

По данным табл. 3 можно сделать вывод, что тарифы в России пока существенно выше, чем за рубежом. Также очевидно, что они зависят от степени риска: для более рисковых категорий (индивидуальные предприниматели, недвижимость, приобретаемая для сдачи в аренду, а также загородная недвижимость) тарифы выше и недоступен кредит с первоначальным взносом 5%.

 

Планируемые изменения в законодательство по ипотечному страхованию

 

Для государства преимущества ипотечного страхования заключаются в том, что оно обеспечивает стабильность, безопасность и устойчивость системы финансирования приобретения жилья, особенно в годы экономических спадов и кризисов. Однако, несмотря на очевидные преимущества страхования ответственности заемщика при ипотечном кредитовании, процент кредитов с данным видом страхования колеблется на уровне нескольких процентов. По мнению экспертов, основная причина заключается в том, что действующее законодательство предусматривает ряд серьезных сдерживающих ограничений:

- страхованию подлежат только ипотечные кредиты (ипотечные займы не могут быть застрахованы);

- страхованию подлежит только кредит, заемщик по которому одновременно является и залогодателем;

- размер ответственности заемщика ограничен 20% сверх 70%, что недостаточно в российских условиях.

С целью развития данного вида страхования запланировано внедрение в первом полугодии 2014 г. ряда изменений в законодательстве.

Запланированы следующие изменения в Закон об ипотеке:

- ввести определение понятия "ипотечное страхование", которое будет иметь примерно такое содержание: "Ипотечное страхование заемщика - страхование ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору. Ипотечное страхование кредитора - страхование банком финансового риска возникновения у него убытков вследствие недостаточной стоимости заложенного имущества";

- установить страховую сумму не ниже 10% от суммы основного долга;

- определить условия для страхового случая: неисполнение заемщиком требования о досрочном погашении долга при недостаточности средств от продажи залога либо недостаточной стоимости оставленного банком за собой заложенного имущества;

- установить страховую сумму по договору ипотечного страхования заемщика не выше 50% от суммы основного долга (сейчас действует условие: не более 20% от стоимости недвижимости);

- предусмотреть срок договора страхования, равный сроку кредита либо сроку до достижения 70% показателя К/З;

- определить условие о том, что штрафы, пени, неустойки не подлежат возмещению.

Данные поправки приняты в первом чтении в октябре 2013 г. и будут рассмотрены в период весенней сессии Госдумы в 2014 г.

Запланированы следующие изменения в часть вторую Налогового кодекса РФ:

- установить право банков относить к расходам, уменьшающим базу по налогу на прибыль, затраты на страхование своих финансовых рисков, возникающих из-за недостаточной стоимости заложенного имущества для погашения кредита;

- установить право заемщиков страховать свою ответственность перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору, при этом их доход, образовавшийся в результате погашения задолженности (основного долга и процентов) страховщиком, не будет облагаться НДФЛ. По действующим нормам НК РФ если часть долга покрыта страховкой, то у заемщика возникает материальная выгода, с которой должен быть уплачен налог в размере 13%, то есть он должен заплатить государству несколько десятков тысяч рублей. Если поправки будут приняты, доход, образовавшийся в результате погашения задолженности страховщиком, не будет облагаться НДФЛ.

Если будут приняты такие изменения, ипотечное страхование в России получит больше перспектив для развития, ведь основная цель ипотечного страхования - повышение доступности и надежности ипотеки.