Механизмы рефинансирования ипотечных кредитов

Дата публикации: 
28.06.2015

ипотечное кредотование
Глобальный кризис 2008 - 2009 гг., затруднивший российским банкам доступ к мировым рынкам, побудил их заняться более активным поиском внутренних источников фондирования, а также начать осваивать новые для них механизмы ипотечного рефинансирования. Пока на рынке РФ основным источником рефинансирования является продажа пула ипотечных кредитов без эмиссии ценных бумаг, но благодаря совершенствованию нормативной базы в последнее время создается все больше возможностей для секьюритизации ипотечных активов.

 

Наиболее востребованные способы рефинансирования

 

Если в 2008 г. на долю специализированных организаций-нерезидентов приходилось 35,5% всех рефинансируемых ипотечных кредитов, то в 2012 г. - лишь 0,1%. Одновременно с этим произошло и резкое сокращение доли иностранной валюты в общей сумме средств, привлеченных для ипотечного рефинансирования, - с 34,3% по итогам 2008 г. до 5,2% в 2012 г. Вполне очевидно, что столь значительное сокращение доли иностранной валюты обусловлено возросшей волатильностью на мировых рынках, что увеличило валютные риски заемщиков.

Причем в период с 2008 по 2012 г. у российских банков существенно снизились возможности для рефинансирования ипотечных кредитов. Общая задолженность по предоставленным ипотечным кредитам за последние четыре года выросла на 912 302 млн руб., или на 85,2%, в то время как общий объем рефинансируемых ипотечных кредитов увеличился на 2830,9 млн руб., то есть лишь на 2,9%, а общий объем секьюритизируемых ипотечных кредитов и вовсе сократился на 3464,6 млн руб., или на 10,8%. В результате доля рефинансируемых ипотечных кредитов в общей ипотечной задолженности за этот период снизилась с 9,3 до 5,1%, или на 4,1 п. п., а доля секьюритизируемых ипотечных кредитов в общем объеме рефинансирования упала с 32,4 до 28,1%, или на 4,3 п. п.

Говоря о наиболее предпочтительных для российских банков способах (механизмах) рефинансирования, следует заметить, что наиболее широко используется продажа пула ипотечных кредитов без эмиссии ценных бумаг, с помощью которой в 2012 г. было рефинансировано 73 264 млн руб., или 71,9% от всего объема рефинансирования. На втором и третьем местах оказались продажа пула ипотечных кредитов с дальнейшей эмиссией ценных бумаг и рефинансирование ипотечных кредитов с сохранением актива на балансе кредитной организации, на которые пришлось соответственно 16 952 млн руб. (16,6% от всего объема ипотечного рефинансирования) и 11 635 млн руб. (11,4%).

Причем, исходя из соотношения номинальной стоимости эмитированных ценных бумаг к секьюритизированному пулу ипотечных кредитов, можно сделать следующие выводы: во-первых, данное соотношение было выше 100% при продаже пула ипотечных кредитов с дальнейшей эмиссией ценных бумаг (в 2011 г. - на 4,1 п. п. и в 2012 г. - на 2,5 п. п.); во-вторых, оно было ниже 100% при рефинансировании ипотечных кредитов с сохранением актива на балансе кредитной организации (соответственно на 3,3 и 5,5 п. п.). Таким образом, при прочих равных условиях продажа пула ипотечных кредитов с дальнейшей эмиссией ценных бумаг приносит банку несколько больший поток ликвидности, чем рефинансирование ипотечных кредитов с сохранением актива на балансе кредитной организации. Правда, при этом следует иметь в виду, что первый способ секьюритизации ипотечных активов несколько более затратный, чем второй.

За последние четыре года состав банков, которые участвуют в покупке пулов ипотечных кредитов без эмиссии ценных бумаг, существенно изменился. Так, по итогам 2008 г. наибольшую долю приобретенных прав требований в общем портфеле банков РФ имели банки, занимающие с 6-го по 20-е места по величине активов, на которые приходилось 37,96% рынка. Активность этой группы банков на рынке рефинансирования объясняется тем обстоятельством, что среди них много крупных дочерних структур иностранных банков, имевших тогда более широкий доступ к зарубежному финансированию. Соответственно, на втором месте были банки, занимающие с 51-го по 200-е места по величине активов, на которые приходилось 32,71% рынка приобретенных требований. На третьем месте по данному показателю оказались банки, занимающие с 21-го по 50-е места по величине активов, с 25,74% приобретенных прав требований в общем портфеле банков РФ.

Перечисленные выше три группы банков охотно работали на рынке ипотечного рефинансирования, в том числе и потому, что не могли предложить ипотечному заемщику-физлицу столь же привлекательные условия кредитования, как пять крупнейших по величине активов банков. Причем как по средневзвешенному сроку кредитования в рублях (233,7 месяца) и в валюте (228,8 месяца), так и по средневзвешенной ставке в рублях (12,5%) и в валюте (8,8%) топ-5 банков имели в 2008 г. неоспоримое преимущество перед остальными группами банков. Очевидно, это можно объяснить тем обстоятельством, что в условиях уже начавшегося глобального кризиса пятерке крупнейших госбанков в 2008 г. было легче получать рефинансирование, чем остальным группам преимущественно частных банков, чей кредитный рейтинг не был подкреплен участием в их капитале государства. Вместе с тем пятерка крупнейших банков в 2008 г. практически не занималась покупкой прав требований - их доля на этом рынке составляла лишь 0,04%.

Благодаря своему преимуществу в фондировании пятерка крупнейших по величине активов госбанков сумела с 2008 по 2012 г. нарастить свою долю в общей задолженности по ипотечным кредитам, предоставленным банками, с 37,6 до 65,3%, или на 27,7 п. п.. При этом доля топ-5 на рынке покупки прав требований выросла совсем незначительно: с 0,04 до 0,33%, то есть на 0,29 п. п.

Доля остальных групп банков в общем портфеле ипотечной задолженности резко снизилась, причем в процентных пунктах данное сокращение оказалось прямо пропорциональным их рейтингу по величине активов. Так, за последние четыре года больше всех уменьшилась доля банков, занимающих с 6-го по 20-е места по величине активов: она сократилась с 30,3 до 13,3%, или на 17,0 п. п. Чуть меньше сократилась доля банков, занимающих по величине активов с 21-го по 50-е места: с 13,8 до 7,5%, или на 6,3 п. п.

Вместе с тем, по данным за 2012 г., две вышеупомянутые группы банков сумели предложить ипотечным заемщикам более низкие ставки по кредитам по сравнению с пятью крупнейшими банками (см. табл. 4). Кроме того, банки, занимающие по величине активов с 21-го по 50-е места, сумели также выдать своим клиентам самые длинные рублевые ипотечные кредиты со средневзвешенным сроком кредитования 194,4 месяца.

Очевидно, с учетом своей достаточно высокой конкурентоспособности упомянутые выше две группы банков сегодня делают ставку на выдачу ипотечных кредитов, в то время как за последние четыре года их доля на рынке приобретенных прав требований резко сократилась. Так, у банков, занимающих по величине активов с 6-го по 20-е места, она снизилась с 37,96 до 12,98%, или на 24,98 п. п., а у банков, занимающих по величине активов с 21-го по 50-е места, - с 25,74 до 15,74%, или на 10,0 п. п. В то время как у банков, занимающих по величине активов с 51-го по 200-е места, условия ипотечного кредитования физлиц несколько хуже, чем у более крупных банков, они стали активно наращивать свое присутствие на рынке рефинансирования. В результате с 2008 по 2012 г. их доля на рынке приобретенных прав требований увеличилась с 32,71 до 67,96%, или на 35,25 п. п.

 

Совершенствование методов секьюритизации

 

Как известно, юридическая база для секьюритизации ипотечных активов была заложена после принятия в 2003 г. Федерального закона от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" и последующих подзаконных актов. В 2008 г. Банк России включил в ломбардный список ипотечные облигации, под которые имеются гарантии банков-эмитентов, а в 2009 г. - ипотечные облигации, обеспеченные поручительством ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК). С осени 2009 г. Внешэкономбанк получил право инвестировать пенсионные деньги "молчунов" в расширенный инвестиционный портфель, в том числе и ипотечные ценные бумаги. В конце 2010 г. Внешэкономбанк принял программу организации выпусков ипотечных облигаций банков и АИЖК. Общая сумма займов составит не более 150 млрд руб.

Согласно одобренной Правительством в 2005 г. Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов основными инструментами механизма рефинансирования ипотечных кредитов являются ипотечные ценные бумаги и корпоративные облигации АИЖК, гарантированные РФ. Этим же документом определена и роль АИЖК как оператора федеральной системы ипотечного рефинансирования. В условиях начавшейся в ЕС рецессии и до сих пор не закончившегося в еврозоне долгового кризиса АИЖК вынуждено постоянно совершенствовать механизм заимствования по ипотечным долговым бумагам.

Так, с декабря 2012 г. АИЖК приступило к рефинансированию ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом, где повышенный риск, связанный с низким первоначальным взносом, застрахован первичным кредитором самостоятельно. Ранее при выдаче кредитов по стандартам АИЖК с первоначальным взносом менее 30% применялось только страхование ответственности заемщика. В целях снижения единовременной финансовой нагрузки на заемщика по уплате взноса по страхованию ответственности ОАО "АИЖК" совместно с ОАО "Страховая компания АИЖК" разработали новую опцию для рефинансирования ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом - страхование финансовых рисков за счет кредитора. Договор ипотечного страхования в случае дефолта заемщика обеспечивает компенсацию части убытков кредитора (залогодержателя) при недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме.

Еще один шаг по укреплению доверия инвесторов к ипотечным ценным бумагам был сделан в марте текущего года. АИЖК провело первую сделку по выпуску ипотечных ценных бумаг, в которой обеспечило "двойную защиту" владельцев облигаций, гарантировав обеспечение непрерывности денежного потока для инвесторов. При дебютном размещении облигаций "Ипотечного агента Фора" (для АКБ "Фора-Банк") объемом 1,13 млрд руб. агентством было предоставлено поручительство по облигациям с ипотечным покрытием. Кроме того, в рамках данной сделки АИЖК выступило резервным сервисным агентом. Как поручитель по сделке агентство гарантирует осуществление необходимых платежей в случае неспособности ипотечного агента исполнить свои обязательства. Поручительство было предоставлено АИЖК на возмездной безотзывной основе. Как резервный сервисер по сделке агентство обязуется принять портфель закладных на основное сопровождение в случае несостоятельности основного сервисера.

Как известно, классическим способом рефинансирования ипотечных кредитов является их выкуп рефинансирующей организацией. Однако еще в 2010 г. АИЖК разработало новый для рынка РФ альтернативный механизм рефинансирования ипотечных кредитов - предоставление займа под залог закладных, удостоверяющих права требования по ипотечным кредитам. Предварительная процедура формирования целевого залога аналогична выкупу закладных: потенциальный получатель займа формирует достаточный пул закладных, выданных с соблюдением требований АИЖК к данному кредитному продукту, и направляет заявку на рассмотрение в агентство. После проверки качества залога и надежности самого получателя займа АИЖК принимает решение о сделке и заключает с поставщиком одновременно два договора: договор займа и договор залога закладных. Сумма займа не может превышать суммарную стоимость ипотечных закладных, скорректированную с учетом действующего на дату выдачи займа залогового коэффициента.

 

Рефинансирование для небольшого регионального банка

 

К сожалению, многие российские регионы пока не имеют хорошо развитой системы рефинансирования ипотечных кредитов. Так, по итогам 2012 г. операции по рефинансированию ипотечных кредитов проводились лишь в 44 из 83 регионов РФ, в то время как в 39 регионах их не было. При этом в первую тройку лидеров по доле рефинансирования в совокупной ипотечной задолженности региона вошли: Москва - 27,88%, Амурская область - 23,22% и Приморский край - 20,42%. Для сравнения также заметим, что в 2008 г. рефинансирование ипотечных активов не проводилось в 26 регионах, то есть тогда региональный охват был гораздо больше. Причем секьюритизацией ипотечных активов в прошлом году занимались только московские банки, в то время как в 2008 г. этот способ рефинансирования использовался не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге, Новосибирской области и Алтайском крае.

Одним из факторов, снижающих возможности региональных банков по рефинансированию ипотечных активов, является то, что они в большинстве случаев относятся к категории небольших кредитных организаций, а следовательно, ипотечный портфель таких банков не может быть крупным. В этих случаях эксперты советуют обращаться к услугам рефинансирующих организаций (во многих случаях они являются региональными партнерами АИЖК), которые помогают некрупным банкам сэкономить на секьюритизации. Если сравнить два способа секьюритизации - самостоятельную, которую проводит сам банк, и через специальную рефинансирующую организацию, то второй вариант однозначно предпочтителен для небольших банков, в то время как первым вариантом могут воспользоваться крупные банки, но только в том случае, если обладают соответствующими по величине ипотечными портфелями.

Еще одним способом получить рефинансирование для относительно некрупного регионального банка является его участие в программе "Стимул", реализацию которой АИЖК сегодня считает своим приоритетным направлением. Программа по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья разработана агентством в 2009 г. по поручению Правительства. 20 апреля 2010 г. было заключено кредитное соглашение между Внешэкономбанком и ОАО "АИЖК" о предоставлении 40 млрд руб. по ставке 6,5% на срок до 1 июня 2020 г. Программа направлена также на активизацию кредитования физлиц, покупающих квартиры в новостройках или строящихся домах, возведенных в рамках реализуемых по программе "Стимул" проектов. Правда, участие относительно небольшого банка в этой программе сопряжено с определенными трудностями.

С 1 июля 2012 г., для того чтобы участвовать в программе "Стимул", банки, не имеющие высшего кредитного рейтинга, должны заплатить за опцион. Как отметил исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК Андрей Шелковый, "введение платы за предоставление опциона облегчит доступ к программе небольшим региональным банкам. Кроме того, дополнительная плата простимулирует банки более ответственно подходить к финансовым средствам, зарезервированным АИЖК, реально оценивать свои силы при реализации проекта и объективно рассчитывать сроки ввода объектов".

Заметим, что процентные ставки по целевым займам, предоставляемым АИЖК в рамках программы "Стимул", дифференцированы и зависят от рейтинга банка (оценивается в соответствии с внутренними методиками агентства), срока привлечения займов, наличия обеспечения и т.д. Согласно условиям программы банкам-участникам предоставляется возможность доступа к целевому займу АИЖК по фиксированным ставкам в течение всего периода действия соглашения (от одного года до трех лет в зависимости от рейтинга банка). Таким образом, АИЖК резервирует под строительный проект, кредитуемый банком, необходимый объем средств (т.н. опцион), а банк может прибегнуть к финансовой помощи агентства в любой момент действия соглашения.

АИЖК уже неоднократно вносило коррективы в программу "Стимул", делая ее опции более универсальными. Так, одним из последних изменений было введение возможности предоставлять залоговое обеспечение, в качестве которого агентством принимаются государственные ценные бумаги, облигации субъектов РФ, корпоративные облигации, векселя, ипотечные закладные и другие виды залога. Еще одним новшеством стала возможность изменения графика получаемых от агентства финансовых средств. За дополнительную плату банк сможет выбирать средства по собственному графику финансирования проекта.

 

Выводы

 

1. В результате глобального кризиса 2008 - 2009 гг. резко снизилась доля зарубежного рефинансирования ипотечных активов на российском рынке, что поставило перед отечественными банками задачу поиска внутренних источников фондирования.

2. Несмотря на совершенствование нормативной базы, расширившей возможности для секьюритизации ипотечных активов, банками РФ по-прежнему наиболее широко используется продажа пула ипотечных кредитов без эмиссии ценных бумаг.

3. В то время как пять крупнейших госбанков сегодня контролируют почти две трети ипотечной задолженности, их вклад в рефинансирование ипотечных активов путем покупки прав требований пока незначителен.

4. Предпринятые АИЖК в последние годы меры по повышению доверия инвесторов к надежности ипотечных ценных бумаг являются вполне адекватным ответом на растущую нестабильность на мировых рынках, а ряд ипотечных программ агентства сегодня является единственным способом рефинансирования для небольших банков.

5. Вместе с тем задача по стимулированию процесса секьюритизации ипотечных активов в российских регионах пока еще не решена - по итогам 2012 г. 100% всех ипотечных ценных бумаг было выпущено на столичном рынке.