Cовременный рынок ипотечного кредитования в США

Дата публикации: 
03.07.2015

ипотека

В свое время американская система ипотечного кредитования оказала существенное влияние на становление и развитие ипотеки в России. В связи с этим интересно узнать, что происходит сегодня на американском ипотечном рынке. По данным Wall Street Journal, восстановление экономики США после кризиса 2007 г. идет достаточно активно и по многим показателям уже вернулось к докризисному уровню. Американский рынок ипотечного кредитования также находится в состоянии восстановления.

Рост американской экономики в 2012 г. оценивается примерно в 2% (для сравнения: в России - 3,7%). После окончания рецессии в 2009 г. рост экономики происходил в основном за счет роста госрасходов и производственного сектора, постепенно начали оживать строительный и другие сектора. Рост занятости стабилизировался: каждый месяц появляется более 150 тысяч новых рабочих мест, уровень безработицы не превышает 8%.

В 2012 г. начали расти цены на дома почти во всех штатах. Цены в III квартале 2012 г. превышали аналогичный период 2011 г. на 7,6% в целом по стране, однако они пока еще отстают от уровня 2006 г. на 22%. По данным Национальной ассоциации риелторов, наибольший рост наблюдался в штатах Аризона (в некоторых городах до 34%), Огайо (в некоторых городах до 26%), Айдахо (в некоторых городах до 22%), Мичиган (в некоторых городах до 20%).

По данным стратегических исследований Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae), одного из ключевых игроков американского ипотечного рынка, цены на дома не будут продолжать расти в 2013 г., однако и существенного снижения не ожидается.

В 2012 г. на рынке домов сохраняется превышение предложения над спросом, однако разрыв уменьшается: по данным компании Freddie Mac, переизбыток домов, выставленных на продажу и аренду, в 2009 г. составлял примерно 2 млн единиц, в конце 2012 г. - 400 тыс. единиц.

Что касается рынка ипотечного кредитования, то статистика и прогнозы также говорят о нестабильности: рост объемов выдачи кредитов сменяется падением, общий объем задолженности плавно снижается. По оценке Ассоциации ипотечных брокеров США, объем выдачи ипотечных кредитов в 2012 г. достигает 1,7 млрд долл. США, однако на 2013 г. прогнозируется снижение до 1,3 млрд долл. США в связи со снижением объемов кредитов на рефинансирование. В 2012 г. рефинансирование увеличилось в объемах за счет снижения среднего уровня процентных ставок .

В начале января 2013 г., вопреки прогнозу Fannie Mae, фактические уровни средних ставок еще более приблизились к историческому минимуму 1971 г.: средняя ставка по 30-летним кредитам составляет 3,34% при историческом минимуме 3,31%, а средняя ставка по 15-летним кредитам составляет 2,64% при историческом минимуме 2,63%. При этом на 2013 г. прогнозируется плавный рост ставок.

Уровень просроченной задолженности также продолжает снижаться: так, по данным Freddie Mac, на конец 2012 г. уровень просрочки более 180 дней составляет 7,3% в среднем по рынку, при этом уровень просрочки по сабпрайм-кредитам составляет 21,7%, а в конце 2009 г. уровни просрочки составляли соответственно 10 и 30%. Однако докризисный уровень пока не достигнут: 5 и 19% соответственно.

 

Участники рынка ипотечного кредитования

 

Основными участниками первичного рынка (выдача кредитов физическим лицам) являются универсальные коммерческие банки, ипотечные банки, сберегательные ассоциации, ипотечные брокеры.

В течение многих лет лидерами по доле рынка являются два банка: Wells Fargo и GPMorgan Chase. Их совокупная доля на рынке составляла 14% в 2000 г., 29% в 2006 г. и уже 44% - в первой половине 2012 г.

Также большой популярностью пользуются многочисленные ипотечные брокеры, которые предоставляют услуги по подбору более выгодного предложения под каждого индивидуального клиента. Иногда брокеры могут позволить себе предложить более низкие, чем базовые банковские, ставки, поскольку брокеры работают с более низкой маржой. Отчасти это объясняется более низкими издержками брокера по сравнению с банком, который вынужден содержать большее количество подразделений и офисов.

На вторичном рынке (купля-продажа ипотечных кредитов) доминируют организации, созданные Федеральным правительством США: "Фэнни Мэй" (Fannie Mae), "Фредди Мак" (Freddie Mac) и "Джинни Мэй" (Ginnie Mae). Их задача - обеспечить надежный и доступный в любое время источник средств на жилье для американцев.

"Фэнни Мэй" была образована Конгрессом США в 1938 г. на основании специального закона (Federal National Mortgage Association Charter Act) как полностью государственная организация. В 1970 г. "Фэнни Мэй" стала компанией со стопроцентным частным капиталом, но с сохранением государственного контроля за ее деятельностью. Компания создавалась для организации вторичного рынка ипотечных кредитов и, соответственно, увеличения объемов кредитования, в основном для американцев с низкими, умеренными и средними доходами. "Фэнни Мэй" официально объявляет, что ее основная задача - увеличить возможности для каждого американца получить свое собственное жилье или жилье за приемлемую арендную плату, поскольку это укрепляет семьи, общество и нацию в целом.

"Фэнни Мэй" занимается покупкой квалифицированных ипотечных кредитов, а с 1972 г. также и обычных ипотек (conventional home mortgage). Долгое время "Фэнни Мэй" покупала в основном ипотеки под односемейные дома на срок 30 лет с фиксированной ставкой. Однако в последние несколько лет быстро возрастает доля ипотек с относительно короткими сроками, в том числе с "плавающей" процентной ставкой, среднесрочных (3 - 10 лет), вторичных ипотек и ипотек под многосемейные дома. В настоящее время компании принадлежит, по некоторым данным, четвертая часть всех закладных в США. Полученные закладные "Фэнни Мэй" либо оплачивает деньгами и оставляет их в своем портфеле, либо обменивает на ценные бумаги.

Федеральная ипотечная корпорация жилищного кредитования ("Фредди Мак") была создана Конгрессом США в 1970 г. Она представляет собой предприятие, финансируемое правительством (government sponsored enterprise - GSE), и действует на основе устава, учрежденного Конгрессом США. Корпорация была организована для того, чтобы создать и поддерживать национальный вторичный рынок обычных жилищных ипотек, использовать находящиеся в ее портфеле кредиты, как правило неквалифицированные, в качестве обеспечения для выпуска ценных бумаг. Ее облигации называются сертификатами участия (Mortgage Participation Certificates, PCs). В настоящее время "Фредди Мак" владеет 14% рынка ипотечных кредитов и 28% рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотекой.

Правительственная национальная ипотечная ассоциация ("Джинни Мэй") была учреждена Конгрессом США в 1968 г. в соответствии с разд. III Национального акта о жилье на базе части корпорации "Фэнни Мэй". "Джинни Мэй" - полностью государственная организация, действующая в рамках Департамента жилищного и городского развития (Department of Housing and Urban Development, HUD). "Джинни Мэй" стимулирует предоставление ипотечных ссуд в соответствии с государственными приоритетами оказания помощи тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные условия кредитования, а также обслуживает портфель ипотечных кредитов, принадлежащих Федеральному правительству США. Кроме того, "Джинни Мэй" реализует собственные программы выпуска ценных бумаг.

Долговые ценные бумаги, выпущенные компаниями "Фэнни Мэй", "Фредди Мак" и "Джинни Мэй", получают высшие кредитные рейтинги. Они могут быть использованы в качестве залогового обеспечения для получения кредитов Федерального резервного банка.

Таким образом, эти организации выполняют свою общественно значимую задачу и формируют вторичный рынок ипотечных кредитов путем покупки их у первичных кредиторов для формирования собственных портфелей кредитов, финансируя их необеспеченными долговыми обязательствами ("Фэнни Мэй"), или путем объединения кредитов в пулы для продажи их инвесторам в виде ценных бумаг (все три вышеупомянутые организации).

Инвесторами по необеспеченным долговым обязательствам и ценным бумагам, обеспеченным ипотекой, являются коммерческие банки, сберегательные учреждения, пенсионные фонды, страховые компании, а также правительства штатов и местные органы самоуправления.

Еще один важный участник рынка ипотечного кредитования в США - Федеральная жилищная администрация (ФЖА, FHA), созданная в 1934 г. Она уполномочена страховать ипотечные кредиты на жилые дома и квартиры, чтобы поощрять жилищное строительство и домовладение. ФЖА устанавливает предельный размер ссуды и первоначального взноса, максимальный срок ссуды, величину страхового сбора по закладной и ежемесячного взноса по налогам, определяет условия оценки и проверки недвижимости, а также максимальный ссудный процент. Помимо страхования закладных начиная с 1980-х гг. ФЖА занимается прямым субсидированием ренты и выплат по закладным, что также играет немаловажную роль в развитии жилищного строительства.

 

Ипотечные кредитные продукты

 

Рассмотрим ипотечные продукты, представленные на рынке. Все ипотечные кредитные продукты в США в зависимости от их происхождения делятся на две большие группы: стандартные кредиты и нестандартные кредиты.

Стандартные кредиты - это кредиты, полученные не через правительственные агентства (Федеральную жилищную администрацию (FHA), Департамент по делам ветеранов (VA) или Департамент сельского хозяйства (USDA)).

Стандартные кредиты, в свою очередь, делятся на соответствующие и несоответствующие.

Соответствующие кредиты (conforming loans) выдаются по стандартам "Фэнни Мэй" и "Фредди Мак" и выкупаются данными компаниями. Стандарты охватывают весь процесс кредитования - от подачи заявки до возврата просроченных долгов, а также сами ипотечные продукты.

Несоответствующие кредиты (non-conforming loans) - кредиты, не соответствующие стандартам "Фэнни Мэй" и "Фредди Мак" по максимальной сумме или требованиям андеррайтинга. Примеры несоответствующих кредитов:

1) крупные кредиты (jumbo loans), превышающие максимальный лимит по стандартам;

2) Alt-A  - кредиты заемщикам, показывающим не очень высокий кредитный рейтинг, но и не являющимся сабпрайм-клиентами. Как правило, у таких заемщиков хорошая кредитная история, но они соответствуют не всем требованиям андеррайтинга. Например, отсутствуют документы, подтверждающие доход или наличие активов, соотношение платеж/доход и (или) кредит/залог не соответствует стандартам. Как следствие, условия по таким кредитам несколько строже обычных - выше процентная ставка, больше первоначальный взнос;

3) сабпрайм-кредиты - кредиты заемщикам, которые не соответствуют требованиям "Фэнни Мэй" и "Фредди Мак". Как правило, к таким кредитам относят кредиты заемщикам, рейтинг которых при оценке по скоринговой модели FICO Score составил менее 640 баллов. Основное отличие таких кредитов - повышенная процентная ставка.

К нестандартным кредитам относятся кредиты, полученные через государственные агентства (Федеральную жилищную администрацию (FHA), Департамент по делам ветеранов (VA) или Департамент сельского хозяйства (USDA)).

Отметим, что ФЖА не занимается выдачей кредитов - она страхует от имени государства кредиты, выдаваемые другими одобренными ФЖА кредиторами, на случай дефолта на всю сумму кредита. Страховку в течение всего срока кредитования оплачивает заемщик. Основная цель ФЖА - предоставить доступ к ипотечным кредитам семьям с низкими доходами, которые не могут получить стандартные кредиты.

Максимальная сумма по ФЖА-кредитам ежегодно устанавливается Департаментом жилищного и городского развития (HUD), в рамках которого функционирует ФЖА, для каждого штата и города. Например, для Нью-Йорка на 2013 г. был установлен лимит 729 750 долл. США. Преимуществами ФЖА-кредитов являются низкий размер первоначального взноса, отсутствие штрафов за досрочное погашение, ограничение размеров комиссий за выдачу кредита. Остальные условия кредитования определяются самими кредиторами.

Однако в декабре 2012 г. стало известно об изменениях с 2013 г. требований ФЖА: минимальный размер первоначального взноса теперь составляет 20% (ранее - до 3,5%), максимальный лимит снизился до 625 тыс. долл. США, появилось требование по минимальному скоринг-баллу FICO - 640 (ранее требование по баллам отсутствовало). Данные изменения связаны с увеличением потерь по дефолтным ФЖА-кредитам за последние шесть лет.

Существует множество видов ФЖА-кредитов, в том числе с фиксированной и переменной процентными ставками. Наиболее интересные примеры:

- эффективный ипотечный кредит (efficient mortgage) - кредит на реконструкцию имеющегося или строящегося дома с целью внедрения более эффективных энергосберегающих технологий. Максимальный размер такого кредита - 8 тыс. долл. США;

- кредит на кондоминиум (condominium mortgage) - кредит на покупку квартиры в кондоминиуме, состоящем минимум из четырех квартир. При этом предъявляется требование, чтобы минимум 51% квартир были заселены собственниками.

Ветеранские кредиты (или VA-кредиты) предоставляются ветеранам, резервистам, вдовам военнослужащих и членам их семей. Данные кредиты предоставляются под гарантии Департамента по делам ветеранов (VA) одобренными им кредиторами.

Основные характеристики данных кредитов:

- низкий первоначальный взнос или его отсутствие;

- гибкие требования к доходам, активам и кредитной истории заемщика;

- возможность уплаты первоначального взноса и комиссии за выдачу кредита за счет грантов, пожертвований и подарков заемщику;

- отсутствие ежемесячных страховых платежей;

- максимальная сумма до 999 999 долл. США;

- комиссия за выдачу кредита (может быть включена в сумму кредита);

- большой выбор ставок и графиков погашения;

- финансирование только покупки жилья для постоянного проживания (единственного жилья).

Кредиты, гарантированные Департаментом сельского хозяйства (USDA), ориентированы на покупку домов в сельских малонаселенных областях (населенные пункты с числом жителей менее 10 тыс. человек). Основные характеристики:

- отсутствие первоначального взноса;

- фиксированная процентная ставка;

- срок до 30 лет;

- отсутствие штрафов за досрочное погашение;

- финансирование только покупки жилья для постоянного проживания;

- уплата страховки в размере 2% от суммы кредита - единовременно при получении кредита и 0,4% - ежегодно. Единовременная страховая выплата может быть включена в сумму кредита.

Относительно новый на американском ипотечном рынке продукт - обратная ипотека (reverse mortgage). Данный продукт был внедрен в США в 1987 г. и ориентирован на небогатых пенсионеров в возрасте от 62 лет, желающих получать дополнительный доход и, как правило, не имеющих наследников. При этом заемщик остается собственником жилья и должен пожизненно проживать в нем, если получил под его залог обратную ипотеку. По сути, это передача владельцем своего основного жилья, в котором он проживает, в залог банку либо государственной структуре в обмен на кредит. Ссуда выдается под определенный процент. При этом заемщик может сам выбрать тип процентной ставки (фиксированную или переменную). Сумма займа зависит от срока и рыночной стоимости жилья, но, как правило, составляет 50 - 65% от стоимости жилья. Основное отличие такой программы от обычной прямой ипотеки заключается в том, что заемщик единовременно или равными ежемесячными платежами получает от банка определенную сумму денег, а погашение ссуды производится кредитной организацией один раз, после смерти заемщика. Банк реализует недвижимость и возмещает свои затраты по выданному кредиту. По сути обратная ипотека - это альтернатива договору пожизненной ренты.

За счет данного кредита можно погасить остаток долга по ранее полученному ипотечному кредиту, уплатить страховые и иные платежи.

Процесс получения данного кредита несколько отличается от процесса получения других кредитов и включает в себя следующие этапы:

1. Подбор банка-кредитора. Телефонный разговор с ипотечным консультантом, обсуждение основных вопросов по кредиту.

2. Встреча с независимым консультантом по обратной ипотеке. Список консультантов одобряется Департаментом жилищного и городского развития. Цель встречи - убедиться, что клиенту понятны условия получения и погашения кредита. На встрече клиенту выдается сертификат, дающий право на продолжение процесса получения кредита.

3. Подача заявки на кредит. Вместе с заполненной анкетой клиент подает копии карты социального страхования, свидетельства о рождении, налоговой декларации на недвижимость, страховых полисов по недвижимости, свидетельств о смерти лиц, которые наряду с заемщиком указаны в свидетельстве как собственники жилья (если таковые имеются).

4. Осмотр и оценка недвижимости, как и при других видах ипотечного кредитования.

5. Принятие решения банком (занимает несколько дней). При определении максимальной суммы кредита доход клиента в расчет не принимается. Учитываются стоимость недвижимости, возраст заемщика, правительственный лимит для округа, в котором расположена недвижимость (в 2012 г. средний лимит составлял 625 тыс. долл. США), а также действующие процентные ставки.

6. Подписание кредитных документов. На данном этапе заемщик должен определиться с графиком выплаты ему кредита: вся сумма сразу, кредитная линия или ежемесячные платежи; возможна также комбинация графиков. Далее у заемщика есть три дня, чтобы отказаться от получения кредита. Если он не отказался, то через три дня сумма кредита перечисляется на его счет.

Данный продукт имеет государственную страховку, поэтому ставки относительно невысокие - от 2,5 до 5% в зависимости от типа кредита.

По целям кредитования можно выделить кредиты на покупку первого дома, второго дома, дома для отпуска, покупку с инвестиционными целями. Условия по кредитам на разные цели отличаются, наиболее доступны кредиты на покупку первого дома.

Также предоставляются кредиты под залог имеющегося жилья на различные цели, как правило на ремонт и обновление заложенного жилья.

 

Документы для получения кредита

 

Рассмотрим список необходимых документов на примере кредита на покупку первого дома в банке - лидере рынка Wells Fargo:

1. Анкета на получение кредита, содержащая следующую информацию:

- Ф.И.О., дата рождения, номер социальной страховки;

- телефон места постоянного проживания, адрес электронной почты, адреса мест проживания за последние два года;

- сумма дохода, которая включает заработки на основном и дополнительных местах работы, бонусы, комиссионные вознаграждения;

- другие источники дохода, если заемщик хочет учесть их при расчете суммы кредита (пенсия, алименты, пособие на ребенка, доход от сдачи в аренду недвижимости и т.п.);

- полная информация о работодателях за последние два года;

- информация об остатках на всех имеющихся счетах и других активах;

- обязательные текущие расходы, включая регулярные коммунальные и кредитные платежи, страховые премии и другие обязательства;

- адрес приобретенной недвижимости, год постройки, стоимость покупки и расходы на ее содержание.

2. Документы, подтверждающие доход, занятость и наличие активов:

- налоговая декларация за последние два года;

- справка о заработной плате за все месяцы текущего года;

- письменные комментарии, если стаж работы на последнем месте менее двух лет или есть перерыв в работе за последние два года;

- выписки со всех указанных в анкете счетов.

3. Документы по имеющимся кредитам:

- письменные комментарии по допущенным ранее просрочкам, дефолтам, взысканиям по кредитам, имеющимся в кредитной истории;

- описание источника первоначального взноса;

- письменные комментарии по банкротству (если оно имело место);

- история платежей (коммунальных, страховых, телефонных и т.п.).

4. Другие документы:

- водительское удостоверение, карта социального обеспечения (заверенные копии);

- страховка на недвижимость, данные по страховому агенту;

- договор купли-продажи на недвижимость.

Как видно из списка, банкам в США не требуется паспорт заемщика в отличие от России.

 

Расходы при получении кредита и покупке недвижимости

 

Расходы, которые несет заемщик при покупке недвижимости в кредит, можно разделить на три группы:

1) расходы, связанные с получением кредита;

2) налоговые платежи;

3) страховые платежи.

Рассмотрим подробнее группы расходов.

Расходы, связанные с получением кредита:

- комиссия за выдачу кредита;

- баллы (points) - опция, позволяющая "купить" снижение процентной ставки в момент выдачи кредита. Один балл равен 1% ссудной задолженности, и при покупке одного балла процентная ставка снижается на 0,125%. Такая опция позволяет получить кредит заемщикам, у которых не хватает дохода, так как при меньшей ставке меньше ежемесячный платеж и, соответственно, необходимый для него ежемесячный доход;

- оценка недвижимости независимым оценщиком;

- отчет о кредитной истории (оплачивает заемщик);

- процентный платеж. Обычно заемщика просят уплатить проценты за время между датой заключения сделки и началом первого платежного периода. Например, если закрытие сделки происходит 15 января, первый платежный период начинается 1 февраля, а дата первого платежа 1 марта, то при заключении сделки заемщик должен заплатить проценты за период с 15 января по 31 января.

Налоговые платежи:

- налог на собственность. Если годовой налог на недвижимость уже был ранее уплачен продавцом, заемщик возвращает ему часть налога за период, в котором заемщик является владельцем недвижимости;

- налоги (комиссии) за смену собственника и изменение записи в государственном реестре недвижимости (как правило, исчисляются в процентах от стоимости недвижимости).

Страховые платежи:

- страховка недвижимости от повреждений;

- страховка недвижимости от наводнения или землетрясения (требуется для домов, расположенных в потенциально опасных зонах);

- индивидуальная ипотечная страховка (personal mortgage insurance) (требуется для получения стандартных ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20%);

- страховка титула собственности.

Для того чтобы потенциальные заемщики могли заранее оценить свои возможности по содержанию дома, некоторые американские специализированные сайты публикуют средние значения ежемесячных расходов домовладельцев по штатам и городам. Например, сайт Bancrate.com опубликовал данные о средних расходах в 2012 г.

Таким образом, американский рынок ипотечного кредитования находится в состоянии восстановления, функционирует достаточно активно, по-прежнему предоставляет гражданам широкий выбор продуктов и доступные процентные ставки.

 

Американская система ипотечного кредитования и российская практика

 

В свое время американская система ипотечного кредитования оказала существенное влияние на становление и развитие ипотеки в России.

В 90-е гг. прошлого века американские эксперты принимали активное участие в создании инфраструктуры и принципов ипотечного кредитования в России.

Российская двухуровневая система ипотечного кредитования была построена по американской модели, по аналогии с американскими госкорпорациями было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Стандарты ипотечного кредитования также были сформированы с учетом американского опыта (размеры коэффициентов кредит/залог, платеж/доход и т.п.).

Ипотечные кредитные продукты, представленные на российском рынке, также были разработаны в том числе с учетом американского опыта, например кредиты с плавающей ставкой, привязанной к определенному индексу.

Однако некоторые особенности американской ипотеки пока не получили распространения в России.

Например, дифференциация условий кредита в зависимости от цели приобретения недвижимости. В США выделяют кредиты на покупку первого дома, второго дома, дома для отпуска, покупку с инвестиционными целями, при этом наиболее доступны кредиты на покупку первого дома. Возможно, по мере роста благосостояния большинства российских граждан подобная дифференциация будет применяться и в России.

Интересной для России может быть система государственного страхования ипотечных кредитов, которая в США реализуется Федеральной жилищной администрацией. ФЖА страхует кредиты на случай дефолта на всю сумму кредита, при этом страховку в течение всего срока кредитования оплачивает заемщик, но взамен он получает льготные условия по кредиту. Похожий страховой продукт уже появился и на российском рынке, но он не охватывает всю сумму и весь срок кредита.

Интересным для российского рынка может оказаться и относительно новый американский продукт "обратная ипотека". Однако внедрение данного продукта может быть сопряжено с рядом трудностей. На наш взгляд, основные трудности могут быть связаны с определением срока кредита, правовыми ограничениями (наследственное право и т.п.).