Оценка стоимости имущества для целей кредитования как подвид независимой оценки развивается в тесной взаимосвязи с внутрибанковской оценкой. Российская модель построения залоговых служб значительно отличается от модели, применяемой в зарубежных банках. В данной статье авторы анализируют причины разного отношения к результатам независимой оценки на примере российских банков с иностранным участием и предлагают свое видение модели отношений на рынке оценочных услуг для целей кредитования.
Опыт работы международных банков в странах Европы, Ближнего Востока и Азии свидетельствует, что только в российских подразделениях реализовывается полноценная залоговая служба. Небольшие залоговые отделы есть и в других подразделениях, но они по своему функционалу больше похожи на бэк-офисы в традиционном их понимании.
В структурах иностранных банков, как правило, не бывает залогового подразделения, но, столкнувшись с реалиями российской действительности, они принимают решение о том, чтобы дополнить модель управления рисками функцией внутренней оценки имущества, предлагаемого в залог. С течением времени становится очевидным, что такое решение правильное.
Одним из основных результатов работы залоговой службы в России является эффективная система верификации залогов в совокупности со всей системой андеррайтинга клиентов. В результате невозвратов обеспеченных кредитов практически нет, а в целом российские подразделения банков показывают хорошие позиции по сравнению с другими локациями банков по показателям эффективности support-сервисов и прибыльности.
Достигнутые стабильно повторяемые результаты работы по залоговой экспертизе служат основой для создания лучших практик работы с залогами. В результате анализа нашей работы мы выявили и сформулировали ключевые факторы, ставшие причинами внедрения и развития залоговых служб в банках (таблица).
Таблица
Факторы, влияющие на создание залоговых служб
|
Фактор |
Пояснение |
|
Сложность и динамичность законодательной базы в сфере залоговой работы |
Юрист-теоретик, не имеющий практического опыта работы с залоговым имуществом, не всегда может правильно: - диагностировать непригодность имущества для целей залога; - выявить препятствия, которые могут возникнуть при обращении взыскания на залог; - спрогнозировать развитие ситуации с залогом в период действия договора залога. С этим эффективно может справиться залоговик, имеющий практический опыт оформления имущества в залог, последующего контроля и обращения взыскания |
|
Низкая степень доверия банка к результатам независимой оценки |
Минимизировать кредитные риски с помощью залога, в стоимости которого не уверен, невозможно |
|
Самостоятельная оценка залога как конкурентное преимущество банка |
Создается дополнительный кредитный продукт, предоставление которого не требует проведения независимой оценки за счет заемщика. Банк выполняет оценку своими силами |
Мы считаем, что в дальнейшем влияние первых двух факторов будет постепенно снижаться, а третий фактор сохранит свое значение. Это может привести к пересмотру модели работы с залогами и отразиться на бизнес-процессах банка в среднесрочной перспективе. Возможно, пересмотр функционала будет постепенным, но очевидно, что второй фактор, а именно низкая степень доверия менеджмента банка к независимой оценке, мешает полноценному развитию аутсорсинга в оценке для целей кредитования под залог на сегодняшний день.
Привлечение независимых оценщиков для оценки имущества в целях кредитования (%)
В розничном кредитовании доля решений, отдаваемых на аутсорсинг, значительно превосходит аналогичные показатели в малом и крупном кредитовании. Основная причина такого соотношения - это дефицит доверия к оценочным компаниям при залоге дорогостоящего имущества.
В ходе реализации совместных проектов с нашими коллегами из других стран мы убедились, что в зарубежных локациях отношение к независимой оценке принципиально иное. В Европе независимый оценщик воспринимается как третейский судья, который ставит точку в гипотетическом или реальном споре о стоимости имущества между двумя сторонами, в нашем случае - между банком и заемщиком. Мнение арбитра авторитетно, безошибочно и окончательно. Апеллировать можно только к суду высшей инстанции. Принимая кредитное решение на основе профессиональной независимой оценки, банк защищен ее корректностью и не проводит никаких дополнительных проверок.
В России оценщик пока не соответствует роли арбитра, и причин для этого множество. Приведем лишь некоторые из них:
- арбитры должны быть независимы от сторон спора, и эту независимость должна обеспечивать целая система мер, о которой мы поговорим ниже. В России давление на оценщика - в порядке вещей;
- эксперты в подобных профессиях должны быть высокоморальными, работать без права на ошибку. Потому что цена такой ошибки - это падение престижа и оценочной деятельности, и судебной системы, а также ответственность за судьбы и интересы людей и хозяйствующих субъектов, которых эксперт взялся рассудить;
- входной барьер в профессию оценщика по сравнению с потенциальными выгодами настолько низок, что гордость за профессию крайне низка;
- слишком медленно происходит признание фактической разницы в подходах к оценке имущества для целей кредитования и для целей купли-продажи. Оценка залогового имущества не может быть аналогом оценки для целей купли-продажи хотя бы потому, что залог имущества допускает, но не гарантирует продажу имущества. Оценщиками это трактуется в пользу завышения стоимости залога, а не наоборот, в то время как повышение степени неопределенности должно приводить к большей консервативности и осторожности суждений о судьбе объекта оценки. Залоговик исходит из того, что залоги, как правило, вещественны и имеют конечный срок службы, равно как и теряют свою ценность и стоимость со временем.
Иерархия ответственности при независимой оценке
Практика работы с залогами в банке убедительно показывает свою эффективность и востребованность, но необходимо всегда быть открытыми для полезных нововведений. Прежде чем изложить наше видение альтернативной модели организации оценки для целей кредитования, следует разобраться, как это работает сейчас.
Пример. В банк поступил отчет об оценке, подготовленный независимой оценочной компанией. Объект оценки - здание. Основной подход при оценке - сравнительный, а остальным подходам обоснованно присвоен меньший вес при взвешивании результатов оценки. Подобраны три аналога, сходные по площади и назначению. По местоположению оцениваемое здание находится в менее благоприятной зоне. Обосновывается и рассчитывается корректировка на местоположение, которая составила 17%. Но в расчетной таблице применена корректировка не -17%, а +17%.
В результате общения с оценщиком выяснилось, что ошибка действительно есть, но отчет уже передан заказчику, деньги получены, и оценщик не может сейчас скорректировать стоимость здания почти на -34%. Дальнейшие переговоры с оценщиком зашли в тупик. Саморегулируемая организация оценщиков, которую по телефону известили о сложившейся ситуации, дала вполне правомерный ответ, что меры к оценщику могут быть приняты за нарушение ее членами требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) или других федеральных законов, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики. Но так как оценщик их не нарушил, а просто в результате математической ошибки завысил стоимость на 34%, привлечь его к ответственности нельзя иначе кроме как через проведение экспертизы отчета об оценке в данной СРО. Стоимость экспертизы составляет 125 000 руб., и проводится она за счет несогласной стороны, то есть банка. Очевидно, что для потребителя оценки это неприемлемо. Дальнейшего развития ситуация не имела.
В данной сделке могла пострадать и страховая компания, если бы застраховала имущество по указанной стоимости и была вынуждена произвести выплату по страховке оценщика.
В результате действия рассмотренной на рис. 2 схемы в оценке появились две особенности: безответственность и одновременно беззащитность оценщика. Безответственность связана с невозможностью привлечь оценщика к ответственности за ошибки и нарушения. А его беззащитность связана с невозможностью защитить оценщика от посягательств заказчика, что делает оценщика "гуттаперчевым". Потребитель оценки никогда не знает, в какую сторону "изгибали" мнение оценщика.
Сложившаяся ситуация, отчасти обусловленная значительным влиянием банков на оценщиков, мешает формированию нормального климата на рынке оценочных услуг. Банки, как правило, крупнее, проводят согласование оценщиков, устраивают экзамены, проводят обучение. Согласно ст. 18 Закона N 135-ФЗ контроль за деятельностью оценщиков осуществляет СРО, о банках в данной статье ничего не сказано. Место банков должны занять СРО.
Усиление контроля со стороны СРО сводится к передаче ей карательного инструмента в виде права накладывать штрафы на оценщиков за ошибки в отчетах. Сегодня ответственность за ошибки, преднамеренные или непреднамеренные, практически никогда не наступает. Для реализации данного предложения необходимо создать интернет-портал, на котором зарегистрированный пользователь сможет в удобной форме сообщить о выявленной ошибке в отчете. Организовывается автоматическое уведомление оценщика и соответствующей СРО о появлении претензии на портале. Кроме того, следует внести в правила работы членов СРО обязанность отвечать на возникающие претензии в разумно короткий срок, например два рабочих дня, а во внутренние положения СРО - обязанность комментировать ответы оценщика и в случае подтверждения факта ошибки применять к тому санкции.
Создание механизма защиты оценщика от некорректных действий заказчика обусловлено риском отказа рекомендовать работу с оценщиком в дальнейшем или невыплаты денег. Главная защита оценщика в этом случае - гласность. О некорректных действиях банка, контрагента или оценщика должны быть оповещены СРО, члены залогового сообщества и контрагент по сделке. Это возможно реализовать на базе того же интернет-ресурса. На данном ресурсе независимый оценщик в удобной форме может сообщить о некорректных действиях любой из сторон (влиянии и попытке предопределить конкретную рыночную стоимость оцениваемого имущества). Это позволит проследить историю тяжб, в которых оказывалась та или иная сторона, и сделать свои выводы о ее деловом потенциале.
Нужно внести изменения во внутренние положения СРО и Закон N 135-ФЗ, предусматривающие обязательное вмешательство СРО в конфликт посредством комментирования позиций оценщика и заказчика. В случае необходимости СРО должна направлять заказчику и его контрагенту по сделке соответствующие письма. При продолжении давления на независимого оценщика СРО должна инициировать судебное разбирательство о защите чести и достоинства своего члена.
В результате этих мероприятий банки и контрагенты должны занять место внизу иерархии ответственности, а СРО, выполняя функции по защите и наказанию оценщиков, автоматически поднимется в этой иерархии до арбитра.
Сумма штрафа должна быть не слишком большой для оценщика, но и не символической. Такие штрафы могут стать для СРО источником средств на проведение проверок, экспертиз, судебных разбирательств. В свою очередь, если оценщик будет знать, что за арифметические, логические, методологические ошибки на него наложат штраф, ошибок станет значительно меньше. Оценщики будут вынуждены нанимать грамотных специалистов и организовывать внутренний контроль и аудит, а у банков не будет необходимости проверять отчеты об оценке. Следующее предложение сводится к созданию баз данных, содержащих сведения о проведенных оценках и заключенных сделках. Источниками данных могут быть базы ИФНС, банков, СРО, Росреестра и Федеральной нотариальной палаты. При достаточно большом объеме сделок это позволит получить среднее значение стоимости однотипного вида имущества и соблюсти требование о неразглашении конфиденциальной информации.
Еще одно предложение - создание эффективной системы страхования ответственности оценщика. Сегодня в соответствии с Законом N 135-ФЗ страховым случаем по договору обязательного страхования ответственности является установленный вступившим в законную силу решением арбитражного суда или признанный страховщиком факт причинения ущерба действиями (бездействием) оценщика. Страховать нужно не от нанесения ущерба третьим лицам, так как этот ущерб достаточно трудно подтвердить, а от выявленных и подтвержденных СРО ошибок, которые искажают итоговую стоимость более чем на зафиксированный процент отклонения, например более чем на 10%. В этом случае потребитель оценки должен иметь возможность обратиться в страховую компанию за возмещением ущерба в размере ошибки, но не более максимальной суммы ответственности оценщика.
Лимитирование размера страхового покрытия позволит потребителям услуг по оценке сотрудничать с теми оценочными компаниями, чья ответственность имеет адекватное страховое покрытие в зависимости от стоимости услуг по оценке, стоимости объекта оценки или других ключевых параметров. Со своей стороны, страховщики, предоставляя полисы страхования, смогут проверять историю и репутацию оценщиков по упомянутым ранее базам данных, рейтинговать меру принимаемого риска на конкретного страхователя и устанавливать прозрачный страховой тариф.
Последнее предложение касается создания национального стандарта оценки для целей кредитования под залог. Предложение уже реализовывается, и публикация стандарта для обсуждения запланирована на 2014 г. Это последовательное и своевременное дополнение изменений в международных нормах оценки, которые были внедрены в Международном применении оценки (МПО) 2 "Оценка для целей кредитования" и Международном стандарте оценки (МСО) 310 "Оценка прав на недвижимое имущество для кредитования под залог".
Национальный стандарт должен отразить лучшее из международных стандартов оценки и учесть российский опыт. Безусловно, полезны приведенные в международных нормах требования: о минимизации допущений и предположений субъективного характера; необходимости проведения анализа ликвидности имущества; об анализе степени воздействия на стоимость залога тех или иных прогнозируемых факторов в период действия кредитного соглашения.
Вместе с тем в российской практике неприемлемо требование об оценке с использованием доходного подхода только на основании данных о рыночных ставках аренды и игнорировании реальной информации о ставках аренды и степени заполнения объекта недвижимости арендаторами.
Выводы
Мы считаем, что одной из задач стандарта оценки для целей кредитования должен стать учет основных требований банков таким образом, чтобы независимая оценка стала конечным продуктом, не требующим дальнейшей доработки и корректировки. Оценка не должна корректироваться заказчиком в связи с игнорированием оценщиком обременений имущества, его текущего состояния или особенностей его использования. Оценщики должны моделировать сделку по продаже имущества для выявления нюансов, влияющих на стоимость имущества.
В данной статье мы изложили наше понимание особенностей организации рынка оценочных услуг с позиции потребителей результатов оценки, а именно коммерческих банков. Два десятилетия сотрудничества банков и оценщиков являются плодородной почвой для качественного роста, изменения структуры отношений между участниками процесса оценки и становления данной услуги в России в один ряд с лучшими мировыми практиками в этой области.