Сдача жилья в аренду и НДС

Дата публикации: 
10.08.2014

аренда жилья

Операции с жилыми объектами, принадлежащими предприятиям, должны по-особому облагаться налогом. Ведь подобные активы по определению выполняют социальную функцию и, как правило, сами по себе не приносят прибыли их собственникам.

В частности, для предприятий, обладающих такими объектами, существуют льготы по НДС. В предлагаемой статье мы расскажем, как применяется льгота по данному налогу в отношении сдачи в аренду жилого помещения.

Отдельно - пользование помещением, отдельно - услуги по его содержанию

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ не облагаются НДС услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.

Следует учитывать, что если в соответствии с договорными отношениями, сложившимися между арендодателем и арендатором, взимается плата отдельно за пользование жилым помещением и отдельно за его содержание и ремонт, коммунальные услуги, то льгота, предусмотренная пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ, распространяется только на плату за пользование жильем.

Содержание помещения, расходы по его ремонту, коммунальные услуги, которые возмещаются арендатором, облагаются в общем порядке. Это вытекает из положений гражданского законодательства (налоговое законодательство не разъясняет, что включает в себя пользование жилым помещением). В частности, об этом же говорится в ст. 154 ЖК РФ. В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 N 57 на данном основании сделан вывод, что от обложения НДС освобождается только плата за пользование жилым помещением (плата за наем, плата за жилое помещение).

Если жилье обеспечено мебелью и бытовой техникой

А вот если жилое помещение обеспечено мебелью и бытовой техникой, можно рассуждать несколько иначе. При этом если в договоре аренды упоминается, что жилье оснащено мебелью и бытовой техникой, и даже расписывается, какой именно, но отдельно не указывается плата за пользование ими, то, очевидно, проблем не должно возникнуть: вся арендная плата в данном случае должна расцениваться как плата за пользованием жильем и не облагаться НДС.

Минфин в Письме от 25.10.2013 N 03-07-11/45082 без особых рассуждений предоставление в пользование мебели и бытовой техники определил как отдельную операцию, не относящуюся к операции предоставления в пользование жилья, в котором они находятся.

Такое разделение возможно, если в договоре указана отдельная сумма платы за предоставленные мебель и бытовую технику и определены отдельные условия пользования ими. Но даже в этом случае не стоит спешить соглашаться с тем, что данная операция не является частью операции по предоставлению в пользование всего жилого помещения.

Вновь обратимся к гражданскому законодательству. В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения (п. 1 ст. 682 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Но, очевидно, степень пригодности для проживания могут определить только арендатор и арендодатель совместно. Например, можно ли считать пригодным для проживания жилое помещение, в котором имеются только голые стены, пол, потолок и нет никакой мебели, на которой можно было бы поспать или за которой можно было бы поесть? Вопрос риторический.

Есть арбитражная практика, касающаяся данного вопроса, в пользу налогоплательщиков. Хотя из нее становится понятно, что все-таки лучше в договоре отдельно не выделять плату за мебель и бытовую технику. Например, в Постановлении ФАС УО от 12.01.2011 N Ф09-10619/10-С2 сказано, что одновременно с помещением нанимателю по акту приема-передачи передаются ключи, бытовая техника, мебель и прочее имущество. Поскольку передача этого имущества не была самостоятельным предметом договора, а само имущество являлось составляющим переданного внаем помещения, суд расценил мнение налогового органа о том, что оно облагается НДС в общем порядке, как неверное толкование пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ.

В Постановлении ФАС УО от 30.12.2010 N Ф09-10417/10-С2 суд похожие доводы налоговиков опроверг ссылкой на ст. 671 ГК РФ, ст. 15, 154 ЖК РФ с применением ст. 11 НК РФ.

При рассмотрении данного дела в суде первой инстанции арбитры также сделали вывод, что наличие в арендуемом жилом помещении имущества влияет на размер платежей за пользование помещением, но указанное имущество не может являться предметом самостоятельного договора аренды, поскольку не может использоваться отдельно от жилого помещения, в котором оно находится (см. также Постановление ФАС ПО от 18.04.2008 N А65-7922/2007).

Льготируется ли сдача в аренду общежития?

К гражданскому законодательству приходится обращаться и при прояснении еще одной ситуации, связанной с применением пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ. Оказывается, по мнению официальных органов, эта норма распространяется не на всякое жилье. Например, вне ее действия находятся операции по предоставлению в пользование части комнаты в общежитии (см. Письмо Минфина России от 22.08.2012 N 03-07-07/88). В чем же заключается особенность такого помещения с точки зрения пользования им как жильем? Вроде бы ни в чем.

Однако финансисты обращаются к ст. 16 ЖК РФ, которая прямо относит к жилому помещению только жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату. Общежитие (как в целом, так и часть его) здесь не упоминается. Хотя оно вполне подходит под определение жилого дома, которым согласно п. 2 ст. 16 ЖК РФ называется индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в данном здании.

Здесь же дано определение и квартиры, которой является структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в этом обособленном помещении.

Наконец, комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Таким образом, квартира или комната в общежитии с точки зрения потребительских свойств ничем не отличаются от квартиры или комнаты в иных объектах, предназначенных для жилья. Это признает и Минфин в Письме от 06.07.2006 N 03-06-02-02/90, правда, в нем рассматривались другие вопросы налогообложения, не касающиеся НДС.

Согласно п. 1 ст. 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилого фонда относятся, в частности, жилые помещения в общежитиях. Таким образом, сдача их в наем также должна освобождаться от обложения НДС, так как соответствует условиям, приведенным в пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ. Есть и решения судов, подтверждающие этот вывод (постановления ФАС ВВО от 20.01.2006 N А28-12252/2005-390/11, ФАС ЗСО от 17.12.2007 N Ф04-137/2007(158-А45-25), ФАС СЗО от 10.11.2008 N А05-6146/2008, ФАС МО от 16.09.2009 N КА-А40/9279-09, ФАС ПО от 20.08.2010 N А12-11074/2009).

В Постановлении ФАС СКО от 03.10.2011 N А32-34416/2010 арбитражный суд признал правомерным применение обществом льготы по НДС, предусмотренной пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ, даже при предоставлении койко-мест в общежитиях.

В Письме от 02.07.2010 N 03-07-11/283 Минфин сослался также на п. 27 Федерального закона от 05.08.2000 N 118-ФЗ, которым была введена в действие ч. 2 НК РФ. В нем сказано, что пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ вступает в силу с 01.01.2004, и отмечается, что до этой даты не освобождаются от обложения НДС, в частности, услуги по предоставлению жилья в общежитиях (за исключением использования жилья в гостиничных целях и предоставления его в аренду) (см. также Письмо УФНС по г. Москве от 30.06.2010 N 16-15/068676).

По нашему мнению, эта норма лишь определяет порядок обложения НДС до вступления в силу пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ, но не разъясняет, как данный подпункт применяется после 01.01.2004.

Есть ли отличия при лизинге жилья?

Положения пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ распространяются также и на операции по предоставлению жилого помещения в рамках договора финансовой аренды (лизинга). Поскольку согласно ст. 665 ГК РФ данная операция, как и операции передачи жилья в аренду, имеет конечным итогом предоставление арендатору за плату во временное владение и пользование имущества, приобретенного арендодателем в собственность для этих целей (Письмо Минфина России от 21.10.2011 N 03-07-07/63).