Имущественный налоговый вычет с 2014 года

Дата публикации: 
17.05.2014

налоговый вычет

Об имущественном налоговом вычете сегодня знают многие, поскольку он помогает снизить размер налогов. Однако с наступлением 2014 года законодательство претерпело серьезные изменения. В статье расскажем, насколько существенными оказались эти нововведения, а также какие нюансы следует учесть пользователям ипотеки при предоставлении им налоговых вычетов по уплаченным процентам.

Правом на имущественные налоговые вычеты обладают плательщики НДФЛ, осуществляющие определенные операции с имуществом, в частности:

  • продажу имущества;
  • покупку жилья (дома, квартиры, комнаты и т.п.);
  • строительство жилья или приобретение земельного участка для этих целей;
  • выкуп у налогоплательщика имущества для государственных или муниципальных нужд.

Порядок предоставления имущественных налоговых вычетов установлен ст. 220 НК РФ.

Далее подробно разберем каждую операцию.

Имущественный вычет при продаже имущества

При продаже любого имущества, находящегося в собственности физического лица менее трех лет, сумма, полученная от такой продажи, образует доход, облагаемый НДФЛ.

В связи с этим у налогоплательщика возникает обязанность предоставить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в отношении полученных от продажи такого имущества доходов.

Обратите внимание! Декларация в отношении доходов, полученных от продажи имущества, находящегося в собственности менее трех лет, подается налогоплательщиком в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен соответствующий доход.

При этом, как известно, вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, непосредственно связанные с приобретением данного имущества. Причем сумма таких расходов не ограничена и может применяться к каждому объекту недвижимости (Письмо УФНС по г. Москве от 13.01.2012 N 20-14/4/001764@).

Отметим, что при определенных условиях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет, поскольку максимальная сумма расходов, с которой исчисляется налоговый вычет, составляет:

  • 1 000 000 руб. - при продаже жилых домов, квартир, комнат, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;
  • 250 000 руб. - при продаже иного имущества, в перечень которого входят автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы.

Однако и здесь есть особенность. Если имущество находится в долевой собственности менее трех лет и продается как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, то имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними.

Если же каждый владелец доли в праве собственности на имущество продает свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то каждый из них может получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб.

Как видим, второй вариант является наиболее выгодным для долевой собственности.

Следует отметить, если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по уплате налога не возникает, а вот декларацию представить все же придется.

Также остановимся на такой ситуации, когда налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества. Здесь указанные предельные суммы вычета применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту в отдельности.

К сведению. Если имущество находилось в собственности более трех лет, налог платить не нужно в любом случае и даже подавать в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ не обязательно.

В отношении недвижимости, собственность на которую оформлена менее трех лет назад, налог, возможно, придется уплатить. Несмотря на то что имущественный налоговый вычет при продаже жилья или иного имущества можно использовать неоднократно (ст. 220 НК РФ), в этом правиле есть оговорка - независимо от количества проданных налогоплательщиком в течение налогового периода жилых домов, квартир и земельных участков, находившихся в собственности менее трех лет, общий вычет будет предоставлен в пределах 1 000 000 руб. (письма Минфина РФ от 25.04.2011 N 03-04-05/7-297, от 01.09.2010 N 03-04-05/9-515).

Например, продаются две квартиры в одном налоговом периоде, находящиеся в собственности менее трех лет. Цена каждой квартиры составляет 2 500 000 руб. Продавцу придется заплатить 520 000 руб. ((2 500 000 руб. х 2 - 1 000 000 руб.) х 13%).

Но нельзя забывать и о подтвержденных расходах на приобретение такого имущества. Например, при продаже тех же двух квартир стоимостью 2 500 000 руб. каждая налог не придется платить, если они были куплены вами за эту же сумму (2 500 000 руб. каждая). А вот если одна квартира была куплена за 2 400 000 руб., а вторая за 2 300 000 руб., то подоходный налог все же придется уплатить, но значительно в меньших размерах - 39 000 руб. ((2 500 000 руб. х 2 - 2 400 000 руб. - 2 300 000 руб.) х 13%).

Отметим, что при продаже иного имущества действуют правила, аналогичные продаже жилого имущества, отличается только сумма вычета.

Обратите внимание! Налогоплательщик, получивший имущество в порядке приватизации, наследования или дарения, уменьшить сумму дохода на сумму документально подтвержденного расхода не сможет, поскольку это имущество согласно законодательству он получил бесплатно (то есть даром).

Порядок получения вычета при продаже имущества

В первую очередь напомним, что имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять неограниченно.

Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщик должен заполнить налоговую декларацию по окончании года и подготовить копии подтверждающих факт продажи имущества документов, к которым относятся, например, копии договоров купли-продажи имущества и др.

Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи имущества, дополнительно необходимо иметь копии документов, подтверждающих такие расходы: приходных кассовых ордеров, товарных и кассовых чеков, банковских выписок, платежных поручений, расписок в получении денежных средств продавцом и др.

Предоставляется заполненная налоговая декларация в налоговый орган по месту жительства с копиями документов, подтверждающих право на получение вычета при продаже имущества. При этом необходимо иметь также оригиналы таких документов для проверки налоговым инспектором.

Налоговый вычет при приобретении имущества

Вычет на приобретение имущества предоставляется по расходам:

  • на новое строительство или приобретение на территории РФ объекта жилой недвижимости (долей в них), земельных участков под них;
  • на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей, фактически израсходованным на новое строительство или приобретение на территории РФ жилья (доли (долей) в нем), земельного участка под него;
  • на погашение процентов по кредитам, полученным в российских банках, для рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов) на строительство или приобретение на территории РФ жилья (доли (долей) в нем), земельного участка под него.

Максимальная сумма расходов составляет:

  • 2 000 000 руб. - на новое строительство или приобретение на территории РФ одного или нескольких объектов имущества, с этой суммы будет исчисляться налоговый вычет;
  • 3 000 000 руб. - при погашении процентов по целевым займам (кредитам) на строительство и приобретение имущества (земли под него). Данный вычет предоставляется только при наличии документов, подтверждающих право на имущественный вычет по расходам на приобретение имущества.

Новация, введенная с 2014 года, заключается в следующем: если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета не в полном размере, остаток вычета может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Но это правило действует только в отношении имущества, право собственности на которое перешло с 01.01.2014, но не ранее, а также если до указанной даты налогоплательщик ни разу не заявлял о получении имущественного вычета по другим объектам недвижимости.

Граждане, которые купили и оформили в собственность свое имущество до 01.01.2014 и заявили имущественный вычет не в полной сумме, остаток вычета вернуть не смогут (п. 2 ст. 2 Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ "О внесении изменения в статью 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации").

Вычет при погашении процентов по целевым займам (кредитам) на строительство и приобретение имущества (земли под него) предоставляется в отношении только одного объекта недвижимости (абз. 2 п. 8 ст. 220 НК РФ). А до 2014 года вычет с суммы фактически уплаченных по жилищному кредиту процентов не был ограничен лимитом. Как и раньше, налоговый вычет по уплаченным процентам предоставляется по мере их уплаты банку, то есть за каждый год отдельно.

Приведем пример расчета имущественного вычета.

Пример

Приобретена квартира стоимостью 9 500 000 руб. Общая сумма процентов по ипотечному кредиту составляет 3 400 000 руб.

До 01.01.2014 вычеты будут следующими: 2 000 000 руб. - по квартире, 3 400 000 руб. - по процентам.

Сумма налога, возвращаемая из бюджета, составит 702 000 руб. (13% х (2 000 000 + 3 400 000) руб.).

После 01.01.2014 вычеты составят 2 000 000 руб. - по квартире, 3 000 000 руб. - по процентам.

Сумма налога, возвращаемая из бюджета, будет равна 650 000 руб. (13% х (2 000 000 + 3 000 000) руб.).

Как можно видеть, с введением в действие поправок возвращаемый НДФЛ уменьшится в приведенном случае на 52 000 руб.

Расходы при расчете имущественного налогового вычета в данном случае будут следующими:

1. При покупке на территории РФ квартиры или комнаты (доли (долей) в них):

- на покупку квартиры или комнаты (доли (долей) в них);

- на приобретение прав на квартиру или комнату (доли (долей) в них) в строящемся доме;

- на приобретение отделочных материалов;

- на проведение работ, связанных с отделкой квартиры или комнаты (доли (долей) в них), в том числе на разработку проектной и сметной документации по проведению отделочных работ.

2. При строительстве или приобретении на территории РФ жилого дома (доли (долей) в нем):

- на разработку проектной и сметной документации;

- на приобретение строительных и отделочных материалов;

- на приобретение жилого дома (доли (долей) в нем), в том числе на стадии незаконченного строительства;

- на проведение работ или оказание услуг по строительству (достройке) и отделке;

- на организацию на жилом объекте электро-, водо- и газоснабжения и канализации (в том числе автономных).

Следует помнить, что принятие к вычету сумм расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры или комнаты возможно только в случае, если в соответствующем договоре указано приобретение незавершенного строительством жилого дома (квартиры или комнаты (прав на них)) без отделки.

Например, право собственности на квартиру получено в 2012 году, а расходы на отделку осуществлены в 2014 году, вычет получить можно, но, как уже говорилось, если в самом договоре на приобретение квартиры имеется оговорка, что объект продавался без отделки (абз. 16 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в старой редакции, пп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ в новой редакции).

К сведению. В составе имущественного вычета не учитываются, например, расходы, связанные с покупкой сантехники и иного оборудования, перепланировкой и реконструкцией помещения, оформлением сделок и т.п.

Вычет по приобретению имущества, как и прежде, не применяется в следующих случаях:

  • если оплата строительства (приобретения) жилья произведена за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, а также за счет бюджетных средств;
  • если сделка купли-продажи заключена с гражданином, являющимся по отношению к налогоплательщику взаимозависимым. Уточним, что взаимозависимыми лицами признаются физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный (ст. 105.1 НК РФ).

Если жилье было приобретено по договору мены с доплатой, это не может являться поводом для отказа в получении имущественного вычета, поскольку налоговое законодательство не содержит запрет на такой вариант приобретения имущества.

Кроме того, следует помнить, что с 2014 года п. 6 ст. 220 НК РФ закреплено право на получение имущественных вычетов родителями (опекунами, попечителями, усыновителями и приемными родителями) по расходам на приобретение имущества и погашение процентов в отношении объектов недвижимости, приобретенных за счет средств таких физических лиц в собственность их детей (подопечных) в возрасте до 18 лет. Данному нововведению сопутствовало появление Постановления КС РФ от 01.03.2012 N 6-П.

Еще одной особенностью является отсутствие положений о распределении имущественного вычета по расходам на приобретение имущества совладельцами в общую долевую или общую совместную собственность. Ранее в этом случае применялись нормы абз. 25 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. В Письме Минфина РФ от 30.12.2013 N 03-04-05/58429 по данному вопросу сказано, что каждый из совладельцев вправе получить указанный вычет в пределах 2 000 000 руб., в том числе и по процентам в соответствующей сумме.

Если участник общей долевой или общей совместной собственности не обратился в инспекцию за получением вычета, он сохраняет право на него по другому объекту недвижимости в полном объеме. При этом родители, имеющие несовершеннолетних детей и приобретающие имущество в общую с ними долевую собственность, вправе применить имущественный вычет без распределения по долям.

Также напомним, что имущество, приобретенное супругами во время брака, является их совместной собственностью, поэтому они оба имеют право на вычет, в том числе право распределить его по договоренности.

Небезынтересным является и то, что до нововведений перенести остаток имущественного вычета, который не использовали полностью, на прошлые годы вправе были только те пенсионеры, которые не имели дохода, облагаемого по ставке 13%. Однако с 1 января 2014 года такое право появилось у всех пенсионеров, включая работающих.

Порядок получения вычета при приобретении имущества

Имущественный налоговый вычет при приобретении имущества можно получить двумя путями: вернуть уплаченный НДФЛ через налоговый орган или получить вычет через работодателя.

Обращение за вычетом в налоговый орган. Чтобы получить вычет по приобретенному имуществу и по уплаченным процентам, необходимо заполнить налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ) и получить справку из бухгалтерии по месту работы о суммах начисленных и удержанных налогов за соответствующий год по форме 2-НДФЛ.

Также следует подготовить копии документов, подтверждающих право собственности на имущество:

  • при строительстве или приобретении жилого дома - копии договора о приобретении жилого дома или доли (долей) в нем, свидетельства о государственной регистрации права на жилой дом;
  • при приобретении квартиры или комнаты или доли (долей) в них - копии договора о приобретении квартиры или комнаты, акта о передаче налогоплательщику квартиры или комнаты (доли (долей) в них) и свидетельства о государственной регистрации права на квартиру или комнату (долю (доли) в них);
  • при приобретении земельного участка для строительства или под готовое жилье (доли (долей) в нем) - копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок или долю (доли) в нем и свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;
  • при погашении процентов по целевым займам (кредитам) - копии целевого кредитного договора или договора займа, договора ипотеки, заключенных с кредитными или иными организациями, графика погашения кредита (займа) и уплаты процентов за пользование заемными средствами.

Кроме того, необходимо иметь и копии платежных документов:

  • подтверждающих расходы налогоплательщика при приобретении имущества, например копии квитанций к приходным ордерам, банковских выписок о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарных и кассовых чеков, актов о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и других документов;
  • свидетельствующих об уплате процентов по целевому кредитному договору или договору займа, ипотечному договору.

Так как на практике часто встречаются случаи обесцвечивания информации в кассовых чеках, то вместо платежных документов можно приложить выписки из лицевых счетов налогоплательщика, справки организации, выдавшей кредит, об уплаченных процентах за пользование кредитом.

При приобретении имущества в общую совместную собственность необходимо представить:

  • копию свидетельства о заключении брака;
  • письменное заявление (соглашение) о договоренности сторон-участников сделки о распределении размера имущественного налогового вычета между супругами.

Для справки. Все копии документов должны быть заверены нотариально или самостоятельно налогоплательщиком, но в большинстве случаев самостоятельного заверения вполне достаточно. Для того чтобы самостоятельно заверить копии документов, необходимо подписать каждую страницу копии, например, следующим образом: "Копия верна", поставить подпись, дать ее расшифровку, указать дату.

После того, как все необходимые документы собраны, в налоговый орган по месту жительства представляется заполненная налоговая декларация. Отметим, что в налоговом органе имущественный вычет можно получить только после окончания налогового периода, то есть на следующий год.

Обращение за вычетом к работодателю. Чтобы получить имущественный налоговый вычет при приобретении имущества и по уплаченным процентам до окончания налогового периода, налогоплательщик должен обратиться к работодателю, но предварительно подтвердить данное право в налоговом органе. Для этого налогоплательщику необходимо:

1) написать в произвольной форме заявление на получение уведомления от налогового органа о праве на имущественный вычет;

2) подготовить копии документов, подтверждающих право на получение имущественного вычета;

3) предоставить в налоговый орган по месту жительства заявление на получение уведомления о праве на имущественный вычет с приложением копий документов, подтверждающих это право;

4) получить в налоговом органе уведомление о праве на имущественный вычет. Такое право подтверждается налоговым органом в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи налогоплательщиком заявления и документов;

5) предоставить выданное налоговым органом уведомление работодателю, которое будет являться основанием для неудержания НДФЛ из суммы выплачиваемых физическому лицу доходов до конца года.

Стоит сказать, что до января 2014 года налоговая инспекция не рассматривала возможность трудоустройства физического лица сразу у нескольких работодателей. Хотя подобные случаи встречаются часто, поэтому появились изменения в положениях законодательства, призванные исправить эту ошибку. Новая редакция ст. 220 НК РФ разрешает получать имущественный вычет как у одного, так и у нескольких работодателей одновременно, то есть ни один из налоговых агентов не будет удерживать НДФЛ. Конечно, в пределах той суммы, которая будет указана в уведомлении о предоставлении имущественного вычета у конкретного работодателя.

* * *

Итак, получить имущественный налоговый вычет по новым правилам, действующим с 2014 года, можно только при соблюдении двух обязательных условий:

  • если право собственности на жилое помещение оформлено с 1 января 2014 года;
  • если налогоплательщик до 1 января 2014 года ни разу не заявлял о получении имущественного вычета по другим объектам недвижимости.

Граждане, которые оформили в собственность имущество до 1 января 2014 года и заявили имущественный вычет не в полной сумме, остаток вычета (до достижения суммы расходов 2 000 000 руб.) вернуть не смогут.