Аренда гос.имущества

Дата публикации: 
05.07.2014

гос.имущество

Мы продолжаем знакомить наших читателей с отдельными вопросами проверки финансово-хозяйственной деятельности государственных (муниципальных) учреждений. В этом номере поговорим о проверках порядка предоставления государственного (муниципального) имущества в аренду.

Вопросы, подлежащие проверке

При проведении контрольного мероприятия изучаются (проверяются) следующие вопросы:

- наличие согласования решения о предоставлении имущества в аренду учредителя и органа по управлению государственным (муниципальным) имуществом;

- наличие заключенных договоров на сдачу в аренду нежилых помещений, их государственная регистрация;

- соблюдение требований о проведении конкурсных процедур при предоставлении имущества в аренду;

- соответствие заключенных договоров на аренду законодательству Российской Федерации;

- наличие договоров на возмещение предоставленных коммунальных услуг. Полнота и своевременность поступления указанного возмещения;

- законность использования арендующими организациями площадей, соблюдение условий договоров;

- соответствие фактически занимаемой площади и сданного в аренду имущества условиям заключенных договоров;

- правильность определения размера арендной платы, полнота и своевременность ее внесения;

- полнота и своевременность применения штрафных санкций за нарушение условий заключенных договоров;

- наличие актов сверки расчетов с дебиторами и кредиторами по арендной плате.

Чтобы проверить эти аспекты, проверяющие изучают такие документы, как:

- договоры предоставления в аренду помещений;

- отчеты об оценке рыночной стоимости объекта;

- конкурсная документация;

- журнал операций с безналичными денежными средствами;

- журнал операций расчетов с поставщиками и подрядчиками;

- первичные документы.

Порядок проведения проверки

Сам процесс проверки кассовых операций включает в себя набор следующих процедур.

Проверка наличия согласования с учредителем. Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Напомним, что все имущество государственных (муниципальных) учреждений закрепляется за ними собственником на праве оперативного управления.

В соответствии с ч. 2 ст. 298 ГК РФ автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на его приобретение. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, это учреждение вправе распоряжаться самостоятельно.

Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на его приобретение, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, это учреждение вправе так же распоряжаться самостоятельно (ч. 3 ст. 298).

Согласно ч. 4 ст. 298 казенное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться любым имуществом без согласия собственника имущества.

С учетом вышеизложенного без согласования с учредителем самостоятельное распоряжение имуществом может осуществляться:

- автономным учреждением - недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, приобретенным за счет собственных средств, а также иным движимым имуществом вне зависимости от источника его приобретения;

- бюджетным учреждением - особо ценным движимым имуществом, приобретенным за счет собственных средств, и иным движимым имуществом вне зависимости от источника его приобретения.

У казенного учреждения аналогичное право отсутствует.

Порядок согласования распоряжения имуществом устанавливается его собственником. Например, порядок согласования распоряжения федеральным недвижимым имуществом, закрепленным за федеральным бюджетным учреждением, определен Положением об осуществлении федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального бюджетного учреждения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 26.07.2010 N 537.

Согласование распоряжения недвижимым имуществом отнесено к компетенции учредителя бюджетного учреждения. Вместе с тем следует учитывать, что решение о предоставлении объектов недвижимости в аренду должен принимать учредитель учреждения по согласованию с Росимуществом путем направления ему проекта решения. Указанное правило не применяется при принятии решений в отношении федеральных бюджетных учреждений, находящихся в ведении Минобороны, Управления делами Президента РФ и Росморречфлота (в отношении подведомственных им федеральных бюджетных учреждений, за которыми в оперативном управлении закреплено имущество, расположенное в границах морских портов).

Также отметим, что особое внимание уделяется правовым основаниям предоставления имущества в аренду, поскольку государственные (муниципальные) учреждения имеют право предоставлять имущество в аренду только в том случае, если это закреплено в их учредительных документах. Напомним, что учредительным документом может являться устав, утвержденный учредителями, а в случаях, установленных законом, нормативными правовыми актами Президента РФ или Правительства РФ, положение, утвержденное соответствующим органом, осуществляющим функции и полномочия учредителя (для казенного учреждения).

Проверка соблюдения порядка проведения конкурсных процедур. В соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-Ф3 "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) договоры аренды имущества, закрепленного за государственными (муниципальными) учреждениями, заключаются исключительно путем проведения конкурса или аукциона. Случаи, когда соблюдать это правило не требуется, перечислены в ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. Кроме того, необходимо учитывать, что в соответствии с ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, оформленных до 01.07.2008, с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, без проведения торгов.

Таким образом, договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении этого договора. Однако в силу ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в ч. 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении следующих условий:

- размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством РФ;

- минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее трех лет. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Проверка правильности оформления договора аренды. В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. В силу ст. 609 ГК РФ он составляется в письменной форме.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора в требуемой форме. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. К существенным условиям договора аренды можно отнести следующие:

1. Предмет договора. Согласно ч. 2 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и иные вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В силу ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

2. Срок договора. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, последний считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). В соответствии с ч. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

3. Размер арендной платы. Как мы уже отмечали, в общем случае заключение договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества возможно только по результатам конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. Арендная плата по договорам аренды определяется по результатам состоявшихся торгов.

Выполнение требований по государственной регистрации договора аренды. В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года. Договор считается заключенным с момента такой регистрации.

Напомним, что регистрация договора аренды не требуется:

- если он заключается меньше чем на год (хотя бы на один день);

- если по его условиям (заключен на срок менее года (например, 11 месяцев)) по окончании действия и при отсутствии замечаний сторон договор автоматически продлевается на тот же срок, так как срок продления, а точнее, срок аренды, по новому договору менее одного года;

- если первоначальный договор, заключенный на срок менее года, возобновляется на неопределенный срок.

Соблюдение порядка определения размера арендной платы. Как мы уже отметили, заключение договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества возможно только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. Арендная плата по договорам аренды, заключенным на торгах, определяется по результатам состоявшихся торгов.

Необходимо отметить, что ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрена обязательность проведения оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, при определении стоимости этих объектов в целях передачи в аренду. Под оценочной понимается профессиональная деятельность субъектов такой деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

В соответствии со ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, определенном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, стартовый размер арендной платы должен определяться на основании отчета об оценке рыночной арендной платы, подготовленного в соответствии с Законом об оценочной деятельности.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором аренды федерального имущества, но не чаще одного раза в год. Следовательно, и оценку имущества, закрепленного за учреждением и сдаваемого в аренду, целесообразно проводить один раз в год.

Вместе с тем отметим, что если имущество на момент заключения договора аренды уже было предметом аренды и находилось в гражданском обороте, то проведение торгов противоречит положениям ст. 621 ГК РФ, согласно которой арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если он определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого в тех случаях, когда по результатам торгов устанавливается ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Своевременность и полнота поступления арендной платы и возмещения за коммунальные услуги. Особое внимание при осуществлении контрольных мероприятий уделяется вопросу полноты и своевременности поступления арендной платы, а также возмещения коммунальных расходов и осуществления эксплуатационных расходов. Напомним, что срок внесения арендной платы должен быть установлен в договоре аренды. В случае существенного нарушения арендатором сроков ее внесения (если иное не предусмотрено договором аренды) учреждение вправе потребовать от арендатора ее досрочного внесения (не более чем за два срока подряд).

Для обеспечения своевременного перечисления арендной платы учреждению необходимо предусмотреть в договоре меры ответственности за ненадлежащее исполнение его условий. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, установленными законом или договором (ст. 329 ГК РФ).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ч. 1 ст. 330 ГК РФ). Соглашение о неустойке обязательно должно быть составлено в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

Если по каким-либо причинам соглашение о неустойке в заключенном договоре отсутствует, учреждение вправе воспользоваться нормами ст. 395 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 395 за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Необходимо отметить, что в отличие от неустойки проценты за пользование чужими денежными средствами могут быть взысканы и при невключении в договор (контракт) указанного условия.

На основании ч. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Таким образом, в договоре должно быть четко указано, кто будет осуществлять капитальный ремонт арендованного имущества. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.

Согласно ч. 2 ст. 616 арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Однако закон не устанавливает, что является такими расходами для каждого вида имущества. То есть в договоре аренды должно быть четко прописано, какие расходы подлежат возмещению арендатором. В частности, к указанным расходам относятся затраты на коммунальные услуги.

Как мы уже отмечали, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Возникающие между учреждением-арендодателем и арендатором расчеты по коммунальным, эксплуатационным и административно-хозяйственным услугам регулируются договорами, заключенными в соответствии с Письмом Минимущества РФ от 17.09.2001 N НГ-30/16725 "О рекомендуемых условиях договоров аренды и безвозмездного пользования". Указанным письмом установлено, что коммунальные и эксплуатационные расходы в состав арендной платы включаться не должны. Платежи по ним должны производиться арендатором по отдельным договорам на коммунальные и эксплуатационные услуги, заключенным с организацией-арендодателем. Таким образом, оплата коммунальных и эксплуатационных услуг не должна включаться в договоры аренды недвижимого имущества.

Цель договора на возмещение коммунальных услуг - возмещение затрат арендодателя по оплате коммунальных услуг. Заключаемые учреждениями договоры на возмещение коммунальных услуг не являются договорами оказания коммунальных услуг, а устанавливают порядок возмещения расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги в арендуемом помещении. Размер указанной компенсации определяется пропорционально занимаемым арендатором площадям (чаще всего) либо каким-либо иным способом. В связи с тем, что на большинство коммунальных услуг установлены тарифы, в договоре о возмещении коммунальных услуг необходимо указать, что сумма компенсации расходов по оплате коммунальных услуг определяется на основании счетов, выставленных поставщиками коммунальных ресурсов (управляющей компанией при аренде помещений в многоквартирном доме) в установленном порядке.

Средства, перечисляемые арендаторами по данным договорам поставщикам услуг, для арендодателя (учреждения) являются средствами от приносящей доход деятельности. Доходы, полученные бюджетными учреждениями, поступают в их самостоятельное распоряжение и могут использоваться по их усмотрению согласно утвержденному плану финансово-хозяйственной деятельности.

Средства, перечисляемые арендаторами по данным договорам поставщикам услуг, для арендодателя (бюджетного и автономного учреждения) являются средствами от приносящей доход деятельности. Средства, полученные от приносящей доход деятельности, поступают в самостоятельное распоряжение бюджетных и автономных учреждений и могут использоваться по их усмотрению в соответствии с утвержденным планом финансово-хозяйственной деятельности.

Соблюдение ограничений по содержанию переданного в аренду имущества. В силу ч. 6 ст. 9.2 Закона о некоммерческих организациях в случае сдачи в аренду с согласия учредителя недвижимого имущества и особо ценного движимого имущества, закрепленного за бюджетным учреждением учредителем или приобретенного учреждением за счет средств, выделенных ему на это учредителем, финансовое обеспечение содержания такого имущества учредитель не осуществляет. Согласно ст. 4 Закона об автономных учреждениях в случае сдачи в аренду с согласия учредителя недвижимого имущества или особо ценного движимого имущества, закрепленных за автономным учреждением учредителем или приобретенных учреждением за счет средств, выделенных ему на это учредителем, финансовое обеспечение содержания такого имущества учредителем так же не осуществляется.

Соблюдение порядка ведения бухгалтерского учета. В соответствии с п. 381 Инструкции N 157н в целях обеспечения надлежащего контроля за сохранностью, целевым использованием и движением недвижимого имущества в случае предоставления его в аренду указанное имущество подлежит отражению на забалансовом счете 25 "Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)". Принятие к учету объектов имущества осуществляется на основании первичного учетного документа (акта приема-передачи) по стоимости, указанной в акте. Выбытие объектов имущества с забалансового учета производится на основании акта по стоимости, по которой объекты были ранее приняты к забалансовому учету.

Кроме того, напомним, что согласно Методическим указаниям по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденным Приказом Минфина РФ от 13.06.1995 N 49, при передаче имущества в аренду инвентаризация носит обязательный характер.

Обследование имущества, предоставленного в аренду. В ходе проверки ревизоры в обязательном порядке должны обследовать все недвижимое имущество проверяемого учреждения с целью выявления случаев использования сторонними юридическими и физическими лицами без заключения договоров аренды и взимания арендной платы.

Обследование помещений производится специально создаваемой комиссией с участием работников проверяемого учреждения и ревизоров. В ходе такого обследования проводятся контрольные обмеры соответствия фактически занимаемой арендатором площади площади, указанной в договоре аренды.

Выявляется наличие фактов сдачи в аренду помещений и имущества, находящихся в государственной собственности, без заключения в установленном порядке договоров аренды и при отсутствии основания для размещения сторонних организаций на арендуемых площадях.

Также в ходе обследования обращается внимание на наличие фактов передачи совместно с арендуемыми помещениями различного оборудования и инвентаря без взимания платы.

Типичные ошибки и нарушения, выявляемые в ходе проведения проверок

К наиболее распространенным нарушениям, выявляемым при проверках соблюдения установленного порядка предоставления имущества в аренду, можно отнести следующие:

- предоставление имущества в аренду без согласования с учредителем и без заключения договоров аренды;

- предоставление имущества в аренду без проведения конкурсных процедур;

- отсутствие договоров на возмещение коммунальных услуг, случаи оплаты проверяемым учреждением коммунальных услуг за арендатора без возмещения;

- отсутствие государственной регистрации договоров аренды, заключенных на срок не менее года;

- несоответствие заключенных договоров на аренду законодательству Российской Федерации;

- несоответствие фактически занимаемой площади и сданного в аренду имущества условиям заключенных договоров;

- несвоевременное поступление арендной платы и неприменение проверяемым учреждением штрафных санкций за нарушение условий заключенных договоров;

- проведение ремонта предоставленных в аренду помещений за счет средств проверяемого учреждения;

- непроведение инвентаризации при предоставлении имущества в аренду, отсутствие актов-сверок с арендатором.