Комментарий к Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.)

Дата публикации: 
14.09.2014

Представленный Президиумом ВС РФ обзор судебной практики - многостраничный документ. Его подробное изучение - задача юристов, однако и современный бухгалтер, и финансист должны иметь представление о том, соответствует ли та или иная сделка закону, тем более что Федеральный закон от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" (далее - Федеральный закон N 402-ФЗ) запрещает отражать в учете притворные сделки. Акцентируем внимание читателей на наиболее значимых выводах Президиума ВС РФ, представив их в простой форме.

Закон о долевом строительстве + закон о защите прав потребителей

Привлекать деньги граждан для строительства многоквартирных жилых домов (МКД) можно только на основании договоров об участии в долевом строительстве (ДУДС), заключенных в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ . Привлечение денежных средств граждан посредством иных сделок незаконно. Поэтому неправомерно заключение:

- договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

- предварительных договоров участия в долевом строительстве;

- предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

- договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей в собственность жилого помещения в МКД после завершения его строительства;

- договоров инвестирования строительства МКД;

- договоров простого товарищества в целях осуществления строительства МКД с последующей передачей жилого помещения в нем в собственность;

- других договоров.

Кроме того, незаконны сделки выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в МКД.

Обратите внимание! Заключенный с физическим лицом вместо ДУДС договор, например займа, квалифицируется как притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Согласно новой редакции ст. 9 Федерального закона N 402-ФЗ не допускается регистрация притворных объектов бухгалтерского учета в регистрах бухгалтерского учета. Под притворным объектом бухгалтерского учета понимается объект, отраженный в бухгалтерском учете вместо другого объекта с целью прикрыть его (в том числе притворные сделки). Следовательно, отражая задолженность перед физическим лицом на счете 66 "Расчеты по краткосрочным кредитам и займам" либо 67 "Расчеты по долгосрочным кредитам и займам", а впоследствии указывая ее в балансе в строках "Заемные средства", бухгалтер нарушает закон и искажает бухгалтерскую (финансовую) отчетность.

Вернемся к тексту комментируемого документа. При рассмотрении возникающих споров независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. Соответственно, если судом будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду ДУДС, к сделке применяются положения Федерального закона N 214-ФЗ, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. При этом если объект долевого строительства предназначен исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то дополнительно применяется Закон N 2300-1 .

 

Пример 1

Организация заключила с физическим лицом предварительный договор купли-продажи квартиры и получила денежные средства в счет ее оплаты до окончания строительства дома и приобретения права собственности на квартиры в нем. При этом денежные средства для оплаты квартиры частично были получены на основании кредитного договора.

Установив факт нарушения требований Федерального закона N 214-ФЗ, суд взыскал с организации:

- сумму, полученную в счет оплаты стоимости квартиры;

- проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) в двойном размере;

- убытки в виде уплаты банку процентов по кредитному договору и страховых премий;

- компенсацию морального вреда.

Обратите внимание! Достаточным условием для удовлетворения иска гражданина - участника долевого строительства о компенсации морального вреда является сам установленный факт нарушения прав потребителя. Поэтому неправомерно требование о представлении "дольщиком" доказательств того, что причиненный моральный вред составляет именно ту сумму, которую он заявил в иске. При этом конкретный размер денежной компенсации морального вреда определяется судом по правилам, установленным ст. 1101 ГК РФ, в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием для возмещения вреда.

Добавим, что п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1 позволяет взыскать с застройщика еще и штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Причем суд взыскивает с ответчика штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование истцом.

Избежать наказания рублем можно, если организация соответствует требованиям Федерального закона N 214-ФЗ (имеет земельный участок для строительства МКД и разрешение на строительство) и в предварительном договоре участия в долевом строительстве имеются все условия, обязательные для включения в ДУДС. В этом случае суд признает предварительный договор основным договором участия в долевом строительстве, а застройщика обяжут провести его государственную регистрацию.

О неустойке

В любом случае неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику объекта долевого строительства уплачивается застройщиком на основании ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ, а не положений Закона N 2300-1. (Дело в том, что последний применяется только в части, неурегулированной Федеральным законом N 214-ФЗ.)

Названная неустойка является законной, поэтому ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон. В противном случае ДУДС будет не соответствовать требованиям Федерального закона N 214-ФЗ и суд все равно обяжет застройщика уплатить неустойку в размере, предусмотренном законом, а не договором.

Сумма неустойки определяется исходя из цены договора, то есть размера денежных средств, подлежащих уплате "дольщиком", причем даже в том случае, когда часть цены погашается за счет выделенной из бюджета субсидии.

От уплаты неустойки за нарушение указанного срока застройщика не освобождает вина субподрядчика, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего свои обязательства. При этом застройщик может воспользоваться положением ч. 3 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ и направить участнику предложение об изменении условий заключенного сторонами договора, но сделать это надо своевременно (не позднее чем за два месяца до истечения установленного в ДУДС срока).

Неустойка начисляется за период со дня, следующего после указанного в договоре срока передачи квартиры, по день подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком "дольщику"). Причем если участник отказывается подписать акт ввиду наличия недостатков, застройщику придется уплатить неустойки и за период устранения дефектов, то есть в любом случае днем окончания начисления неустойки будет указанная в акте дата.

Пример 2

Договором участия в долевом строительстве в качестве срока ввода в эксплуатацию МКД предусмотрен II квартал 2012 года. Обязательства по оплате стоимости квартиры участником исполнены. Жилой дом был введен в эксплуатацию 31.12.2012. Акт приема-передачи квартиры передан на подпись "дольщику" в феврале 2013 года, а подписан сторонами 06.06.2013 вследствие обнаруженных в квартире дефектов.

Суд решил, что обязательства по передаче квартиры не были исполнены застройщиком в предусмотренный договором срок и спорная квартира обоснованно не принята до июня 2013 года по причине наличия в ней дефектов. Как следствие, застройщика обязали уплатить неустойку за период до подписания акта приема-передачи, а также компенсировать участнику моральный вред.

Односторонний акт передачи и неустойка

Если "дольщик" уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства), застройщик вправе составить односторонний акт (иной документ) о передаче объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ). При этом, если участник выдвинет требование о взыскании с застройщика неустойки за нарушение срока исполнения обязательства по передаче квартиры, суд может квалифицировать его действия как злоупотребление правом и отказать в иске либо уменьшить сумму неустойки. В таком случае окончание периода просрочки определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства.

Пример 3

Дольщик обратился в суд с иском о взыскании с застройщика неустойки за допущенную просрочку.

Суд, исследовав обстоятельства спора, отказал в иске, отметив, что нарушение установленного договором срока передачи квартиры возникло в результате действий самого истца, у которого отсутствовали основания для отказа в принятии квартиры по причине наличия в ней недостатков.

Пример 4

Согласно ДУДС застройщик обязался передать квартиру не позднее 31.12.2011. Застройщиком допущена просрочка исполнения обязательства по окончании строительства и сдаче дома в эксплуатацию.

Дольщик, получив уведомление о готовности застройщика к передаче квартиры, уклонялся от ее приемки, поэтому застройщик составил и подписал 30.11.2012 односторонний акт.

Впоследствии (16.04.2013) стороны подписали двусторонний передаточный акт.

Ссылаясь на допущенную застройщиком просрочку, "дольщик" потребовал уплаты неустойки и компенсации морального вреда.

Установив ненадлежащее исполнение обязательств застройщиком, суд учел факт уклонения участника от подписания акта приемки квартиры и решил, что просрочка имела место в период с 1 января 2012 года до составления указанного одностороннего акта. С учетом степени вины застройщика, принимая во внимание, что размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, судебная коллегия уменьшила размер неустойки (на основании ст. 333 ГК РФ) и истребуемой суммы компенсации морального вреда.

О несоразмерности неустойки

Президиум ВС РФ подтвердил, что суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение срока передачи участнику объекта долевого строительства.

Обратите внимание! Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению застройщика с обязательным указанием оснований для ее снижения.

При этом суд должен раскрыть мотивы уменьшения начисленной величины неустойки (в зависимости от степени выполнения застройщиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате просрочки, и других заслуживающих внимания обстоятельств).

Довод о том, что выплата суммы неустойки в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не является основанием для снижения размера неустойки. Поэтому не увенчаются успехом попытки застройщика убедить суд уменьшить неустойку, сославшись на то, что ее выплата в указанной "дольщиком" сумме может повлечь нарушение сроков строительства, что затронет законные права и интересы других участников долевого строительства.

Федеральный закон N 214-ФЗ не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке

В силу абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Проиллюстрируем этот вывод такими ситуациями.

Пример 5

Несколько человек, приобретя в садовом некоммерческом товариществе в собственность земельный участок, имеющий целевое назначение и разрешенное использование "для ведения садоводства, из категории земель сельскохозяйственного назначения", построили на нем (без получения разрешения на строительство) МКД и зарегистрировали право общей долевой собственности на это строение.

Администрация муниципального района предъявила иск о признании строения самовольной постройкой и его сносе.

Изучив материалы дела судьи сделали следующие выводы. Строение, исходя из технического паспорта строения, экспертного заключения и других документов, является многоэтажным многоквартирным домом (4 этажа и 1 подземный этаж). Спорная постройка имеет признаки самовольной, поскольку возведена:

- без соответствующего разрешения и утвержденной в установленном порядке проектной документации;

- с нарушением генерального плана застройки сельского поселения;

- на земельном участке, не предназначенном для строительства многоэтажного многоквартирного дома.

Факт регистрации права общей долевой собственности на строение не является основанием для непризнания строения самовольным (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В итоге судьи не усмотрели возможности сохранения самовольной постройки.

Пример 6

Физическое лицо на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, на основании разрешений на строительство возвело жилой дом и зарегистрировало право собственности на него.

Затем помещения в доме были проданы, в результате чего собственниками этого жилого дома на праве общей долевой собственности стали 14 человек.

Прокурор заявил иск о сносе самовольной постройки.

Суд установил, что дом состоит из двух надземных этажей и мансарды. На каждом уровне фактически расположено по 8 или 9 отдельных квартир, все они пронумерованы, имеют отдельный выход в коридор, отдельный санузел, отдельную кухню, оборудованную плитой. Из жилого дома имеется один выход на первом этаже на прилегающий к дому земельный участок.

При таких обстоятельствах судьи решили, что дом:

- предназначен и фактически используется для проживания нескольких семей, которые не состоят с застройщиком в родственных отношениях и проживают в отдельных изолированных помещениях;

- является МКД.

Вместе с тем земельный участок предполагает только возможность индивидуального жилищного строительства, разрешение на строительство МКД гражданин не получал, по вопросу ввода его в эксплуатацию в установленном порядке не обращался. Следовательно, МКД является самовольной постройкой и подлежит сносу.

Известно, что действие договора об участии в долевом строительстве (ДУДС) может быть прекращено как по инициативе дольщика, так и застройщика. Последний вправе отказаться от исполнения ДУДС:

- если уплата цены договора должна производиться участником путем единовременного внесения платежа и им допущена просрочка внесения платежа в течение более чем двух месяцев (ч. 4 ст. 5 Федеральным законом N 214-ФЗ );

- если уплата цены договора должна производиться участником путем внесения платежей в предусмотренный договором период и имеет место систематическое нарушение сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем двух месяцев (ч. 5 ст. 5 данного закона).

Обратите внимание! Право на расторжение договора в одностороннем порядке в случае просрочки внесения иных платежей, в том числе доплаты за увеличение общей площади жилого помещения, застройщику законом не предоставлено (п. 34 Обзора). Поэтому застройщику нет смысла требовать в суде расторжения договора, если дольщик своевременно не внес доплату за увеличенную площадь объекта (квартиры), что подтверждено данными бюро технической инвентаризации.

Случаи, когда от исполнения ДУДС вправе отказаться дольщик, перечислены в ч. 1 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ. К ним, в частности, отнесены:

1) нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства более чем на два месяца;

2) неисполнение застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 этого закона ;

3) существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;

4) нарушение застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 этого закона ;

5) иные установленные федеральным законом или договором случаи.

При этом существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства признается несоответствие объекта:

- условиям ДУДС;

- требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов;

- иным обязательным требованиям, если оно является неустранимым или не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.

Важный для застройщиков вывод содержится в п. 29 Обзора: если основанием для расторжения ДУДС является нарушение застройщиком срока передачи объекта участнику, у застройщика не возникает обязанности уплаты неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ. Такая неустойка взыскивается только в тех случаях, когда договор не расторгнут и участник лишен возможности получить объект в установленный срок. Причем если стороны в нарушение требований закона заключили не ДУДС, а другой договор (например, предварительный договор купли-продажи квартиры в МКД), то при отказе "покупателя" от исполнения такого договора у "продавца" (застройщика) возникнут последствия, предусмотренные Федеральным законом N 214-ФЗ.

Обратите внимание! При наличии у дольщика оснований для отказа от исполнения ДУДС, ему нет нужды обращаться в суд, а достаточно лишь направить застройщику соответствующее уведомление. Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления уведомления несмотря на непринятие застройщиком предложения участника.

Порядок исчисления срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, разъяснен в п. 32 Обзора. Течение срока исковой давности начинается со дня заявления о недостатках.

Пример 7

Акт приемки законченного строительством объекта (квартиры) подписан 25.12.2007. Предусмотренный пятилетний гарантийный срок истекает 25.12.2012. Наличие недостатков квартиры установлено Государственной жилищной инспекцией 14.05.2009 при проведении по заявлению собственника проверки технического состояния вентиляции в квартире. Заявление об устранении недостатков представлено застройщику 30.12.2010. Поскольку застройщик не исполнил обязанности по безвозмездному устранению недостатков объекта долевого строительства, собственник обратился в суд с исковым заявлением 04.07.2011.

Суд первой инстанции связал начало течения срока исковой давности с датой подписания сторонами акта приема-передачи квартиры и отказал в иске, сославшись на истечение срока исковой давности.

Вышестоящая судебная инстанция признала вывод суда необоснованным, а решение об отказе в иске ввиду истечения срока исковой давности незаконным, подтвердив право гражданина в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, а также требовать возврата денежных средств, уплаченных им в счет цены ДУДС, и уплаты процентов на эту сумму со дня их внесения до дня их возврата.

Размер процентов за пользование денежными средствами участника долевого строительства может быть уменьшен судом на основании ст. 333 ГК РФ. Этот вывод проиллюстрирован в п. 33 Обзора случаем из практики, когда сумма начисленных процентов, взыскания которой добивался дольщик, была снижена судом почти в два раза с 225 тыс. руб. до 120 тыс. руб.

Следующий важный нюанс - убытки, причиненные участнику расторжением договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным ч. 1 и 1.1 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ, подлежат возмещению застройщиком в полном объеме (сверх суммы, которая должна быть возвращена участнику), в том числе при переходе прав и обязанностей к новому застройщику от первоначального застройщика, не исполнившего своих обязательств.

Пример 8

Дольщик полностью уплатил застройщику (организации "А") цену ДУДС. Застройщиком обязательства не исполнены.

Права и обязанности по договору перешли к новому застройщику на основании мирового соглашения, заключенного при рассмотрении арбитражным судом дела о банкротстве организации "А".

Дольщик направил новому застройщику заявление о расторжении ДУДС в одностороннем порядке в связи с длительным неисполнением им обязательства по передаче квартиры и приостановлением строительства дома. Участник потребовал возврата денежных средств, уплаченных в счет цены договора, и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами. Новый застройщик оставил указанное заявление без ответа.

Суд признал требования дольщика обоснованными и обязал нового застройщика вернуть денежные средства, уплаченные прежнему застройщику в счет цены ДУДС, уплатить проценты, а также возместить убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательства. Размер убытков рассчитан как разница между размером денежных средств, уплаченных для строительства квартиры, и стоимостью аналогичной квартиры на момент вынесения решения суда, определенной на основании заключения строительно-технической экспертизы.